গুরুত্বপূর্ণ দিকগুলো
- একটি স্থায়ী মেয়াদী ঋণ বা ফিক্সড রেট অনেক ঋণগ্রহীতার জন্য একটি আকর্ষণীয় বিকল্প
- যদি আপনি আপনার ঋণ পরিশোধের জন্য আরো পরিবর্তনশীল পন্থা পছন্দ করেন, তাহলে ভ্যারিয়েবল রেট আপনার জন্য উপযুক্ত হতে পারে
- অফসেট একাউন্টে যে টাকা থাকে তা ঋণের ব্যালেন্স কমায় এবং সেই পরিমাণে সুদ হ্রাস করে
একটি নতুন হোম লোন নেওয়া বা নতুন করে অর্থায়ন (রিফাইন্যান্স) করার সময়, আপনাকে নির্দিষ্ট মেয়াদী (ফিক্সড) কিংবা একটি পরিবর্তনশীল (ভ্যারিয়েবল) রেট বেছে নিতে বলা হয়।
আপনার আর্থিক পরিস্থিতি এবং ব্যক্তিগত পছন্দগুলির উপর নির্ভর করে উভয় প্রস্তাবেরই সুবিধা এবং চ্যালেঞ্জ রয়েছে।
সেটেলমেন্ট গাইডের এই পর্বটি ব্যাখ্যা করে গৃহঋণের ক্ষেত্রে কিভাবে স্থায়ী-মেয়াদী এবং পরিবর্তনশীল রেট কাজ করে।
যখন আপনি একটি আর্থিক প্রতিষ্ঠান থেকে একটি নির্দিষ্ট হারের ঋণ গ্রহণ করেন, তখন আপনার ঋণের সুদের হার নির্দিষ্ট মেয়াদকালের জন্য পরিবর্তিত হয় না এমনকি আপনার ঋণদাতা সুদের হার পরিবর্তন করলেও।
একটি নির্দিষ্ট হারের গৃহঋণ হল যখন আপনি একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য একটি নির্দিষ্ট হারে একটি আর্থিক প্রতিষ্ঠান থেকে ঋণ গ্রহণ করেন, এবং এর উপর সুদের হার যে মেয়াদের জন্য নির্দিষ্ট করা হয়েছে তা পরিবর্তিত হয় না। এখানে সুদ হার বাড়া বা কমা নির্ভর করে না।
মর্টগেজ ব্রোকার পিটার রুডক মেলবোর্নের পূর্ব শহরতলিতে তার স্ত্রীর সাথে মর্টগেজ চয়েস পরিচালনা করেন।
A fixed-term loan offers predictable repayments, without having to worry about rate rises during the fixed term. But you can't make changes to your loan. Source: Getty Images/krisanapong detraphiphat
তিনি বলেন, নির্দিষ্ট মেয়াদ সাধারণত এক থেকে চার বছর পর্যন্ত।
তিনি বলেন, "একটি নির্দিষ্ট হারের ঋণ হল যেখানে আপনি আপনার ঋণদাতার সাথে একমত হন যে আপনি কতদিনের জন্য আপনার সুদ-হার স্থির করতে যাচ্ছেন। আপনার পুরো ঋণের মেয়াদ হয়তো ২৫ বা ৩০ বছরের হতে পারে, কিন্তু আপনি সম্মত হন যে আপনি চান, ধরুন তিন বছরের জন্য সুদ-হার স্থির করবেন। এখন এই সুদের হার তিন বছরে পরিবর্তন হবে না। এখন রিজার্ভ ব্যাঙ্ক হার পরিবর্তন করতে পারে, কিন্তু এটি আপনার ঋণের সুদের হার পরিবর্তন করবে না।"
একটি স্থায়ী মেয়াদী ঋণ বা ফিক্সড রেট অনেক ঋণগ্রহীতার জন্য একটি আকর্ষণীয় বিকল্প স্থিতিশীলতার বিষয় চিন্তা করলে এবং তারা কতটা ঋণ পরিশোধ করবে তা নিশ্চিত হওয়ার কারণে এটি সুদের হার বেড়ে গেলেও এক ধরণের সুরক্ষা দেয়।
কিন্তু একই সময়ে, যদি সুদের হার কমতে থাকে, সেক্ষেত্রে তারা নির্ধারিত হারে অবশিষ্ট মেয়াদে ঋণ পরিশোধ করতে থাকবে, যা নতুন হারের চেয়ে বেশি হচ্ছে।
মি: রুডক বলেন, ব্যাঙ্কগুলো চায় গ্রাহকরা এখনই সুদ-হার স্থির করে দিক এবং এটি অর্থনীতি কি অবস্থায় আছে তা বলে দেয়।
তবে যদি আপনি আপনার ঋণ পরিশোধের জন্য আরো সহজ পন্থা পছন্দ করেন, তাহলে তিনি বলেন যে একটি পরিবর্তনশীল হার বা ভ্যারিয়েবল রেট আপনার জন্য উপযুক্ত হতে পারে।
একটি পরিবর্তনশীল হার হল সুদের হার বাড়তে বা কমতে পারে। এটি প্রধানত রিজার্ভ ব্যাঙ্কের সিদ্ধান্ত দ্বারা প্রভাবিত হয়, এবং একবার এটি সুদের হারে কোন পরিবর্তন ঘোষণা করলে, ব্যাংকগুলি সাধারণত তা অনুসরণ করবে।
যদি আরবিএ (রিজার্ভ ব্যাংক অফ অস্ট্রেলিয়া) সুদের হার কমিয়ে দেয়, তাহলে ভ্যারিয়েবল রেট আপনাকে আপনার ঋণ দ্রুত পরিশোধ করতে সাহায্য করে, কারণ আপনার রিপেমেন্ট থেকে সুদ কম নেয়া হচ্ছে।
Image used for representation purpose only. Source: Getty Images/OsakaWayne Studios
অন্যদিকে, সুদের হার বাড়লে আপনার পরিশোধের সময় বাড়তে পারে। এক্ষেত্রে যদি রিপেমেন্ট বেশি হয়, তবে এতে সমস্যা হতে পারে।
কেভিন ডেভিস মেলবোর্ন বিশ্ববিদ্যালয়ের অর্থ বিভাগের একজন এমেরিটাস অধ্যাপক। তিনি বলেন যে একটি অফসেট অ্যাকাউন্ট থাকা একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় যা সাধারণত একটি ভ্যারিয়েবল ঋণের বিপরীতে থাকতে পারে।
তিনি বলেন, "মর্টগেজ অফসেট অ্যাকাউন্ট বা রিড্র (redraw) অ্যাকাউন্টগুলি আপনাকে উদ্বৃত্ত তহবিল (surplus fund) তৈরি করার সুবিধা দেয়, এটি আপনার বন্ধকীর উপর আপনি যে সুদ দিচ্ছেন তা হ্রাস করছে এবং একই সাথে অন্য কোন অর্থায়নের জন্য যদি আপনার হঠাৎ সেই নগদ অর্থের প্রয়োজন হয় তবে তা আপনি তুলতেও পারবেন।"
অফসেট একাউন্টে যে টাকা থাকে তা ঋণের ব্যালেন্স কমায় এবং সেই পরিমাণে সুদ হ্রাস করে। উদাহরণস্বরূপ, যদি কারও ভ্যারিয়েবল রেটে চার লাখ ডলার ঋণ থাকে এবং তাদের অফসেট অ্যাকাউন্টে যদি এক লাখ ডলার থাকে, তবে তারা কেবল তিন লেখা ডলারের উপর সুদ দেবে।
অনেক ঋণদাতা গৃহঋণকে ভ্যারিয়েবল এবং ফিক্সড রেটের মধ্যে ভাগ করার প্রস্তাবও দেয়।
আপনি আপনার ঋণকে এমনভাবে ভাগ করতে পারেন যা আপনার জন্য সবচেয়ে উপযুক্ত।
মি: রুডক বলেন, ভেরিয়েবল এবং ফিক্সড-রেট ঋণের মধ্যে সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময় যে বিষয়টি চিন্তা করা সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ তা হল নির্ধারিত সময়ের আগেই ঋণ ভাঙার সিদ্ধান্ত নিলে একজন ঋণগ্রহীতাকে ব্রেক-কস্ট (break cost) বা ফী দিতে হবে।
এই ব্রেক-কস্টটি নির্ভর করবে সেই সময় সুদের হারের উপর ভিত্তি করে যে সময়ে এই ঋণটি আপনি ভাঙছেন বা পরিবর্তন করছেন। এটি তখন যে হারে আপনি সুদ হার লক করেছিলেন তার চেয়ে কম বা বেশি হতে পারে।
তিনি বলেন, "যদি আপনি আরও দুই বছরের জন্য ৩ শতাংশ হারে সুদ লক করে থাকেন এবং আপনি সেই নির্দিষ্ট সুদ হারের ঋণ থেকে বেরিয়ে আসতে চান, এবং এখন ব্যাংক অন্য কারো কাছে মাত্র ২ শতাংশে সেই অর্থ বিক্রি করতে পারে, তখন আপনার যে পরিমাণে ঋণ আছে তার ১ শতাংশ বাদ পড়ছে পুরো দুই বছরের টার্মের জন্য। ব্যাংক তখন ওই পরিমান অর্থ চার্জ করতে পারে যার পরিমান একেবারে কম নয়।”
অন্যদিকে, যদি সুদের হার বেড়ে যায় এবং আপনি আপনার ঋণের মেয়াদ থেকে বেরিয়ে আসতে চান, তাহলে ব্যাঙ্কটি অন্য ঋণগ্রহীতাকে সেই টাকা ঋণ দিতে সমস্যা করবে না কারণ তারা আপনাকে কম হারে লক করে রেখেছিল।
ঐতিহাসিকভাবে কম সুদের হার বিবেচনা করে মি: রুডক বলেন, যদি আপনি এখন লক করে থাকেন, তবে সম্ভবত ভবিষ্যতে সুদ হার উপরের দিকেই থাকবে।
কখনও কখনও ব্যাংকগুলি কিছু ঋণগ্রহীতার কাছ থেকে একটি বন্ধকী বীমা (Lenders Mortgage Insurance) বা LMI চায়, যা ঋণগ্রহীতা ঋণ ফেরত দিতে না পারলে ঋণদাতাকে সুরক্ষা দেয়।
When taking out a home loan, most lenders would ask you to choose between a fixed-term and a variable loan. Source: Getty Images/ Ariel Skelley
মেলবোর্ন বিশ্ববিদ্যালয়ের অধ্যাপক কেভিন ডেভিস বলছেন যে এই বীমাটি একটি অস্বাভাবিক বিষয় যা অন্য বীমা পলিসির মত নয়, একটি মর্টগেজ ইন্সুরেন্স আপনাকে উপকৃত করে না যদিও আপনি প্রিমিয়াম পরিশোধ করছেন এবং এটি ব্যাঙ্কের পক্ষে কাজ করে।
তিনি বলেন, "আপনি যে পরিমাণ ঋণ নিচ্ছেন তা যদি ক্রয়ের মূল্যের ৮০ শতাংশ বা তার বেশি হয়, তাহলে সাধারণত ব্যাংকগুলি আপনার অর্থে মর্টগেজ ইন্সুরেন্স করতে বলবে, কিন্তু এটি আপনার বিনিয়োগের জন্য কোন বীমা করছে না। এটি কেবল ব্যাঙ্কের বীমা করে যদি আপনি ঋণখেলাপি হন এবং তারা তাদের অর্থ ফেরত না পায়, তখন তারা বীমা কোম্পানির কাছ থেকে তাদের টাকা পেয়ে যাবে।"
ফিক্সড বা ভ্যারিয়েবল লোনের বিষয়ে আরও তথ্যের জন্য ভিজিট করুন বা লাইসেন্সকৃত মর্টগেজ ব্রোকারদের সাথে কথা বলুন।
পুরো প্রতিবেদনটি বাংলায় শুনতে উপরের অডিও প্লেয়ারে ক্লিক করুন।
আরও দেখুন:
