ประเด็นสำคัญ
- เนกาทีฟ เกียริง ช่วยให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หักลบค่าใช้จ่ายกับรายได้ที่ต้องเสียภาษี
- ข้อดีคือสามารถลดต้นทุนค่าเช่า ดึงดูดผู้ซื้อด้วยสิทธิประโยชน์ด้านภาษี และเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
- ข้อเสียคือจะขาดทุนช่วงแรกและจำกัดความสามารถที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่ม
กด ▶ ฟังพอดคาสต์ด้านบน
คุณแมกซ์เวลล์ ชิฟแมน (Maxwell Shifman) ประธานฝ่ายปฏิบัติการของอินทราแพค พร็อพเพอร์ตี (Intrapac Property) อธิบายว่าอัตราหนี้สินเชิงลบ (negative gearing) ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (investment property) เป็นวิธีการใช้ค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของและการดำเนินการเพื่อลดหย่อนภาษีจากรายได้ที่ต้องเสียภาษี
กฎหมายเรื่องภาษีของออสเตรเลียกำหนดว่า นักลงทุนสามารถขอลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในการชำระเงินกู้ได้ หากปล่อยอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
“ผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะมีค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของและการบำรุงรักษา หนึ่งในค่าใช้จ่ายที่ใหญ่ที่สุดอาจเป็นดอกเบี้ย สิ่งที่คุณทำได้คือคุณสามารถหักลบรายได้จากค่าเช่ากับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่มี และหากค่าใช้จ่ายทั้งหมดรวมแล้วมากกว่าจำนวนที่คุณได้รับ คุณสามารถขอลดหย่อนภาษีจากค่าใช้จ่ายเหล่านั้นกับรายได้จากการทำงานของคุณหรือรายได้อื่นๆ ที่คุณมี”
เรื่องที่เกี่ยวข้อง
เนกาทีฟเกียริงคืออะไร ถ้ายกเลิกค่าเช่าบ้านจะสูงขึ้นไหม?
เนกาทีฟ เกียริงเป็นเรื่องธรรมดาในออสเตรเลีย มีทั้งข้อดีและข้อเสีย เช่นเดียวกับทุกสิ่งที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน
ในปัจจุบันการมีอัตราหนี้สินเชิงลบเป็นวิธีการที่หลายคนใช้
สิ่งนี้มักนำมาใช้เพื่อประวิงเวลาเสียภาษีมากกว่าการลดหย่อนภาษี
“ออสเตรเลียมีวิธีลดหย่อนภาษีที่ไม่เหมือนประเทศอื่น สิ่งที่แตกต่างไปที่เห็นได้ชัดคือคุณสามารถนำค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของหรือการดูแลรักษาอสังหาริมทรัพย์สำหรับเช่ามาลดหย่อนภาษีจากรายได้ที่คุณได้รับจากอสังหาริมทรัพย์หลังนั้น หรือจากการลงทุนทั้งหมดของคุณ”
ข้อดีของเนกาทีฟ เกียริงคือ
1. เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถลดหย่อนภาษีรายได้จากค่าเช่าที่ได้รับ
2. เพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ด้วยการดึงดูดผู้ที่สนใจในอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราหนี้สินเชิงลบด้วยผลประโยชน์เรื่องภาษี
คุณสตีเฟน มิคเคนเบอร์เกอร์ (Stephen Mickenberger) ผู้บริหารกรุ๊ป เอ็กเซกคูทีฟ ออฟ ไฟแนนเชียล เซอร์วิสเซส (Group Executive of Financial Services) และหัวหน้าฝ่ายวิจารณ์ที่แคนสตาร์ (Canstar) บริษัทให้บริการเปรียบเทียบด้านการเงิน
เขากล่าวว่าเนกาทีฟ เกียริง เป็นตัวแปรของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า
รัฐบาลใช้เนกาทีฟ เกียริงเพื่อกระตุ้นให้คนมาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์
"เพื่อให้มีอสังหาริมทรัพย์เพียงพอต่อความต้องการเช่า ขณะนี้อุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกลงมาสู่ระดับที่ไม่เพียงพอต่อความต้องการ ค่าเช่าบ้านจึงขึ้นสูง บ้านพักอาศัยมีราคาแพง ภาวะขาดแคลนนี้รุนแรงและยาวนานจนทำให้หลายคนต้องกลายเป็นคนไร้บ้าน”
รูปจำลองบ้านวางบนโต๊ะรวมกับเครื่องคิดเลขและกุญแจบ้าน
คุณบิล ชอร์เทน (Bill Shorten) จากพรรคแรงงานเคยหาเสียงว่าจะจำกัดสิทธิประโยชน์จากเนกาทีฟ เกียริงกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เมื่อครั้งหาเสียงในปี 2019 ทำให้เกิดความกังวลเรื่องความไม่เท่าเทียมกันในสังคม
แต่นายกรัฐมนตรีแอนโทนี อัลบานีซี (Anthony Albanese) ยังคงสนับสนุนนโยบายที่อนุญาตให้นำเนกาทีฟ เกียริงมาลดหย่อนภาษีได้
ในขณะที่พรรคเสรีนิยมสนับสนุนการใช้เนกาทีฟ เกียริงในการลดหย่อนภาษีเสมอมา
หากยกเลิกเนกาทีฟ เกียริง อัตรากำไรของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะไม่ดึงดูดผู้ลงทุน
"คนจะซื้อน้อยลงและนั่นจะกระทบอุปทานของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า นั่นหมายความว่าค่าเช่าจะสูงขึ้นและจะขาดแคลนบ้านให้เช่า”
คุณปีเตอร์ คาลิซอส (Peter Koulizos) ผู้อำนวยการหลักสูตรปริญญาโทด้านอสังหาริมทรัพย์แห่งมหาวิทยาลัยแอดิเลด (Master of Property degree at the University of Adelaide) กล่าวว่าเนกาทีฟ เกียริงเป็นการแลกเปลี่ยนระหว่างกำไรที่นักลงทุนได้กับภาษีที่หักจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต (capital gains)
คุณคาลิซอสอธิบายว่าการขาดทุนเป็นเรื่องปกติในปีแรกๆ
“หากคำนวณเนกาทีฟ เกียริงผิด เช่น กับอพาร์ทเมนต์ใหม่ที่ไม่มีการเติบโตของการลงทุน (capital growth) มากนัก พวกเขาจะเสียเงินทุกสัปดาห์กับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีการเติบโตหรือมีอัตราการเติบโตไม่สูงมากนัก ดังนั้นพวกเขาจะเสียเงินทุนเช่นกัน และยังจำกัดความสามารถในการชำระหนี้ (service ability) ด้วย หากธนาคารเห็นว่าการลงทุนของคุณมีค่าใช้จ่าย $100 ต่อสัปดาห์ การขอกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนครั้งต่อไปของคุณจะยากขึ้น หรือแม้แต่การซื้อบ้านของคุณเอง หากคุณมีหนี้สินประเภทนั้น”
ป้ายโฆษณาบ้าน 2 ห้องนอนให้เช่า
“สิทธิประโยชน์ทางภาษีสนับสนุนให้ผู้คนลงทุนและออมทรัพย์ โดยเฉพาะเพื่อช่วยให้พวกเขาพึ่งพาตนเองได้ในวัยเกษียณ เช่น แม้ว่าคุณมีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีมูลค่า $500,000 ดอลลาร์เพียงแห่งเดียวและคุณจ่ายสินเชื่อบ้านหมดแล้ว คุณอาจไม่ต้องขอรับเงินบำนาญจากรัฐบาล หรืออาจขอเพียงบางส่วนเท่านั้น ดังนั้นจะเป็นภาระของรัฐบาลน้อยลง”
ปีการเงินของออสเตรเลียสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายนของทุกปี และการยื่นภาษีสำหรับปีการเงินก่อนหน้าควรยื่นเอกสารระหว่างวันที่ 1 กรกฎาคม ถึง 30 ตุลาคมของทุกปี
คุณสามารถติดตามข่าวสารล่าสุดจากออสเตรเลียและทั่วโลกเป็นภาษาไทยจากเอสบีเอส ไทย ได้ที่เว็บไซต์
บันทึกเว็บไซต์ของเราเก็บไว้ในบุ๊กมาร์ก เพื่อไม่ให้คุณพลาดสถานการณ์ล่าสุด หรือติดตามเราทางเฟซบุ๊กที่
เรื่องที่เกี่ยวข้อง
ค่าเช่าบ้านสูงทำอัตราคนไร้บ้านและการเลือกปฏิบัติสูงตาม
