ลองจินตนาการถึงการเช่าแฟลตที่คุณทำสัญญาได้ 3 ปี และไม่ถูกเก็บค่าเช่าจนแพงทะลุเพดาน
ท่ามกลางวิกฤตที่พักอาศัยในออสเตรเลีย แนวคิดของตึกอะพาร์ตเมนต์ที่ออกแบบมาสำหรับให้เช่าโดยเฉพาะ และมีสัญญาเช่าในระยะยาวนั้นแทบจะดูเหมือนเรื่องที่เป็นไปไม่ได้ แต่นั่นคือสิ่งที่โครงการที่พักอาศัยแบบสร้างให้เช่า หรือ Build to rent จะมอบสิ่งเหล่านั้นให้กับผู้เช่าได้ และอาจมาถึงใกล้บ้านคุณภายในเวลา 2-3 ปีข้างหน้า
รัฐบาลออสฯ ต้อนรับโครงการที่พักอาศัยแบบสร้างให้เช่า
ขณะที่การเป็นเจ้าของบ้านในออสเตรเลียยากขึ้นจากราคาที่พักอาศัยที่สูงขึ้นอีกครั้ง การเช่าระยะยาวกลายเป็นความจำเป็นมากกว่าทางเลือกสำหรับหลาย ๆ คน รัฐบาลสหพันธรัฐได้หลีกเลี่ยงเสียงเรียกร้องของพรรคกรีนส์ในการห้ามขึ้นค่าเช่า แต่ก็ได้ประกาศว่าจะเพิ่มเงินช่วยเหลือค่าเช่าสำหรับผู้รับเงินสนับสนุนค่าเช่าเครือจักรภพ (Commonwealth Rent Assistance) มากกว่า 1 ล้านคน
คำถามก็คือ จะมีนโยบายอะไรจากรัฐบาลสำหรับคนอื่น ๆ ที่อาจมองหาที่เช่าอาศัยอยู่ตลอดไป
ระหว่างการแถลงร่างงบประมาณแผ่นดินเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา จิม ชาลเมอร์ส รัฐมนตรีการคลัง ได้กล่าวถึงการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบสร้างให้เช่า (BTR) เพื่อช่วยแก้ไขปัญหาอุปทานในที่พักอาศัย
ผู้ที่จะมีสิทธิ์ได้รับการลดหย่อนภาษี จะต้องมีอะพาร์ตเมนต์อย่างน้อย 50 แห่ง และเสนอสัญญาให้เช่าเป็นเวลา 3 ปี ร่างงบประมาณแผ่นดินในปีนี้ระบุว่า ยังต้องมีการปรึกษาหารือเกี่ยวกับจำนวนอะพาร์ตเมนต์ที่ต้องจัดสรรให้เป็นที่พักอาศัยที่ค่าเช่าเอื้อมถึงได้ เพื่อให้มีสิทธิ์ได้รับการลดหย่อนภาษีตามเกณฑ์ดังกล่าว
รายงานโดยสภาสินทรัพย์แห่งออสเตรเลีย (The Property Counsel of Australia) พบว่ากำลังมีโครงการที่พักอาศัยเพื่อให้เช่า (BTR) 72 โครงการที่กำลังก่อสร้างอยู่ทั่วประเทศ Credit: Bernard Hermant/Unsplash
ทำไมที่อยู่แบบสร้างให้เช่าจึงเป็นที่พูดถึง
แม้ที่พักอาศัยแบบสร้างให้เช่าจะฟังดูเป็นเรื่องใหม่สำหรับออสเตรเลีย แต่ก็มีแรงผลักดันในส่วนนี้ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากการประกาศนโยบายจูงใจของรัฐบาลในบางรัฐ รายงานที่สภาสินทรัพย์แห่งออสเตรเลีย (The Property Council of Australia) ได้มอบหมายให้มีการจัดทำขึ้น ระบุว่ามีโครงการพัฒนาที่พักอาศัยแบบสร้างให้เช่า (BTR) จำนวน 72 โครงการที่กำลังก่อสร้างทั่วประเทศ มี 11 โครงการที่เปิดทำการแล้ว และคาดว่าจะมีอีกมากกว่า 5,000 โครงการที่จะเกิดขึ้นภายในสิ้นปีนี้
ลีโอ แพทเทอร์สัน รอส (Leo Patterson Ross) ประธานบริหารสหภาพผู้เช่าแห่งรัฐนิวเซาท์เวลส์ (The Tenants' Union of NSW) กล่าวว่า ที่พักอาศัยแบบสร้างให้เช่าเต็มไปด้วยศักยภาพ แต่ก็ได้ตั้งข้อสังเกตว่าการพัฒนาในปัจจุบันยังไม่บรรลุศักยภาพดังกล่าว
"เรายังไม่เห็นสัญญาเช่าที่นานขึ้น และโดยทั่วไปแล้วค่าเช่าก็ยังแพงอยู่" คุณแพทเทอร์สัน รอส กล่าว
วิกฤตที่พักอาศัยให้เช่าในออสเตรเลียยังไม่มีท่าทีว่าจะทุเลาลง ข้อมูลล่าสุดจาก PopTrack เผยว่า อัตราที่พักอาศัยว่างให้เช่าอยู่ที่ร้อยละ 1.42 ขณะที่ค่าเช่าในช่วงปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นอย่างน่าตกใจในอัตราร้อยละ 8.7
อุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มองว่า ที่พักอาศัยแบบสร้างให้เช่า (BTR) เป็นแนวทางที่มีศักยภาพในการต่อสู้กับความท้าทายของอุปทานที่พักอาศัยที่มีอยู่ในตอนนี้ และเนื่องจากไม่มีข้อกำหนดก่อนการขาย ทำให้สามารถปล่อยที่พักอาศัยดังกล่าวออกสู่ตลาดได้โดยง่าย
และเมื่อมีข่าวในการการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ลงทุนในที่พักอาศัยประเภทนี้ ไมค์ ซอร์บาส (Mike Zorbas) ประธานบริหารสภาสินทรัพย์แห่งออสเตรเลีย กล่าวว่า สิ่งนี้จะเป็นการปลดล็อกอุปทานที่จำเป็นด้วยลักษณะที่พักอาศัยรูปแบบใหม่
"เมื่อมีอุปทานมากขึ้น นั่นหมายถึงแรงกดดันขาลงสำหรับค่าเช่าและราคาบ้าน และจะให้ตัวเลือกที่พักอาศัยและทางเลือกที่มีราคาเอื้อมถึงได้มากขึ้น ในช่วงเวลาที่เราต้องการมากที่สุด" คุณซอร์บาสกล่าว
ประชาชนในซิดนีย์และเมลเบิร์นขณะกำลังอยู่ในคิวยาวเพื่อเข้าเยี่ยมชมที่พักอาศัยให้เช่า ในช่วงเวลาที่อัตราที่อยู่ว่างอยู่ในระดับต่ำมาก Credit: TikTok/ Ciara O'Loughlin
BTR (Build-to-rent) คืออะไร
Build-to-rent คือตึกอะพาร์ตเมนต์ที่ออกแบบมาสำหรับผู้เช่าโดยเฉพาะ ซึ่งเสนอสัญญาเช่าที่ยาวกว่า 12 หรือ 6 เดือนขึ้นไป โดยคุณจะจ่ายค่าเช่าให้กับบริษัทที่จัดการตึกนั้นโดยตรง แทนที่จะจ่ายให้กับเอเจนต์ หรือผู้ปล่อยเช่า (Landlord)
ข้อได้เปรียบของ Build-to-rent คือความมั่นคง เนื่องจากผู้เช่าจะไม่ต้องย้ายที่บ่อย ๆ ทุกปี การวิจัยโดยนักวิชาการจากมหาวิทยาลัยเมลเบิร์นและมหาวิทยาลัยแอดิเลด พบว่า ความไม่มั่นคงในที่พักอาศัยมีผลกระทบในแง่ลบอย่างชัดเจนต่อสุขภาพจิตของผู้เช่า และเมื่อพวกเขาอาศัยอยู่ในที่พักอาศัยแห่งเดิมเป็นเวลา 6 ปี พบว่าสุขภาพจิตของพวกเขาโดยเฉลี่ยแล้วอยู่ในระดับเดียวกับคนที่มีบ้าน
คุณแพทเทอร์สัน รอส เชื่อว่า สัญญาเช่าระยะยาวควรมีระยะเวลา 6 ปีเป็นอย่างต่ำ ซึ่งจะเป็นประโยชน์ในการบรรลุผลลัพธ์ด้านสุขภาพจิตที่ดีสำหรับผู้เช่า
อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ตึกอะพาร์ตเมนต์แบบ BTR จะถูกสร้างขึ้นเพื่อให้เช่าเป็นหลัก แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าอะพาร์ตเมนต์เหล่านั้นจะถูกขายไปไม่ได้ในอนาคต ตามเอกสารร่างงบประมาณแผ่นดินของรัฐบาล ระบุว่า "ที่อยู่อาศัยจะต้องอยู่ภายใต้กรรมสิทธิ์คนเดียวเป็นเวลาอย่างน้อย 10 ปีก่อนที่จะสามารถขายได้"
เพราะฉะนั้น ถึงแม้ว่าตึกอะพาร์ตเมนต์เหล่านี้จะถูกสร้างเพื่อให้เช่า แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะอยู่ในตลาดที่พักอาศัยให้เช่าตลอดไป
ที่อยู่อาศัยแบบ Build-to-rent เสนอแนวคิดโดยที่ผู้เช่าจะไม่ต้องย้ายที่บ่อย ๆ แต่เช่าอาศัยในระยะยาว Source: AAP
รูปแบบที่แตกต่างของ Build-to-rent
คุณแพทเทอร์สัน รอส กล่าวอีกว่า การเสนอลดหย่อนภาษีสำหรับการพัฒนาที่พักอาศัยแบบ BTR ของทั้งรัฐบาลสหพันธรัฐ และรัฐบาลรัฐนิวเซาท์เวลส์ ไม่ได้สร้างข้อกำหนดที่สำคัญสำหรับผู้พัฒนาโครงการเหล่านี้ ในการรวมที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง หรือมาตรการเพื่อความสามารถในการจ่ายเอาไว้ในโครงการเหล่านั้น
แม้โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อให้เช่าหลายแห่งอาจได้รับการเสนอในราคาตลาด แต่ ไนติงเกล เฮาซิง (Nightingale Housing) ซึ่งเป็นองค์กรไม่แสวงผลกำไรใช้วิธีการที่แตกต่างออกไป ด้วยการร่วมมือกับองค์กรไม่แสวงผลกำไรอีกองค์กรหนึ่งซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน เพื่อพัฒนาพื้นที่สำหรับสร้างที่อยู่อาศัยให้เช่าในย่าน Inner West ของซิดนีย์ โดยความร่วมมือครั้งนี้มีเป้าหมายเพื่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อให้เช่า โดยเน้นที่ราคาที่สามารถเอื้อมถึงได้ และผลกระทบต่อสังคม
"จะมีบ้าน 54 หลังที่ได้รับการเช่าในระยะยาวด้วยสัญญาเช่าระหว่าง 5-10 ปี ในราคาที่เอื้อมถึงได้อย่างแท้จริง โดยจำกัดไว้ที่ 75% ของราคาตลาดในพื้นที่" แดน แม็กเคนนา (Dan McKenna) ประธานบริหารของ ไนติงเกล เฮาซิง กล่าว
เพื่อให้ได้สิทธิ์เช่าพักอาศัยในโครงการที่ราคาเอื้อมถึงได้นี้ แทนที่จะปฏิบัติตามกระบวนการขอเช่าด้วยใบสมัครโดยทั่วไป ผู้มีความประสงค์จะต้องเข้าร่วมในระบบลงคะแนน โดยที่พักอาศัยร้อยละ 20 จะถูกสงวนไว้ให้กับกลุ่มประชากรสำคัญ ได้แก่ ชนพื้นเมืองดั้งเดิมของออสเตรเลีย ผู้ที่มีภาวะความพิการทุพพลภาพ ผู้หญิงโสดที่มีอายุตั้งแต่ 55 ปีขึ้นไป และผู้ที่มีส่วนร่วมกับชุมชนนั้น ๆ เช่น ครูอาจารย์
ผู้เช่าอาศัยจะใช้สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ร่วมกัน เช่น ห้องซักรีด และจะไม่มีที่จอดรถให้ เนื่องจากสถานที่ของโครงการได้รับเลือกมาแล้วให้อยู่ในจุดที่ใกล้กับร้านค้าและระบบขนส่งสาธารณะ ดังนั้น ผู้อาศัยในโครงการจึงไม่จำเป็นต้องพึ่งพารถยนต์ส่วนตัว
"มีคนจำนวนมากพูดถึงการสร้างเพื่อให้เช่า" คุณแมคเคนนากล่าว
"เท่าที่เราเห็น ทุกอย่างอยู่ในราคาตลาด หรืออยู่เหนือราคาตลาด ซึ่งอาจไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาที่เรากำลังเผชิญอยู่ตอนนี้"
จะมีโครงการแบบนี้เพิ่มขึ้นไหม
คุณแม็กเคนนา แสดงความขอบคุณที่รัฐบาลสหพันธรัฐให้ความสำคัญกับการสร้างเพื่อเช่ามากขึ้น เช่นเดียวกับความพยายามของรัฐบาลในการส่งเสริมการลงทุนในภาคส่วนนี้ อย่างไรก็ตาม เขาเน้นย้ำว่าประเด็นสำคัญอยู่ที่รายละเอียดเฉพาะของนโยบาย
นอกจากนี้ เขายังได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการหลีกเลี่ยงไม่ให้เกิดห้องเช่าหรูจำนวนมากในเมือง ซึ่งเป็นความล้มเหลวในการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชาชน
"เราไม่ต้องการเห็นการเพิ่มจำนวนของห้องเช่าหรูหราระดับไฮเอนด์ในเมืองของเรา ซึ่งมันไม่ได้ให้บริการ ... ในสิ่งที่จำเป็น"
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากผู้คนจำนวนมากที่ประสบกับความเครียดจากการเช่าและการชำระค่างวดสินเชื่อบ้าน เขาเชื่อว่า "ทันทีที่คุณเปิดตลาด (ที่อยู่อาศัย) ที่ราคาเอื้อมถึงได้ ผมไม่เห็นความเสี่ยงมากนักในการทำให้ผู้คนได้มีบ้านอยู่"
คุณสามารถติดตามข่าวสารล่าสุดจากออสเตรเลียและทั่วโลกเป็นภาษาไทยจากเอสบีเอส ไทย ได้ที่เว็บไซต์
บันทึกเว็บไซต์ของเราเก็บไว้ในบุ๊กมาร์ก เพื่อไม่ให้คุณพลาดสถานการณ์ล่าสุด หรือติดตามเราทางเฟซบุ๊กที่
เรื่องราวที่น่าสนใจ จาก เอสบีเอส ไทย
กลุ่มเกษตรกร-ขนส่งเตือน ของกินของใช้อาจแพงขึ้นในอีก 3 ปีข้างหน้า
