برای بسیاری از ما، خرید خانه یکی از بزرگ ترین هزینه های زندگی ما محسوب می شود. پس اطمینان از آنکه بدانیم حراج یا مزایده (Auction) خانه چگونه عمل می کند از اهمیت بالایی برخوردار است.
اجازه بدهیم این موضوع را به سه گروه آنچه باید قبل از حراج، حین حراج و پس از حراج انجام دهیم، طبقه بندی کنیم.
قبل از حراج
- قبل از آنکه پیشنهاد قیمت دهید (place a bid)، به عنوان تماشاگر در چند حراج دیگر بروید تا از حس موجود در این مراسم آگاهی پیدا کنید.
- ملکی را که مایل به خریداری آن هستید مورد بازرسی قرار دهید و خوب اطراف آن و حتی حوالی آن را بازرسی کنید تا اطمینان حاصل کنید که آیا این خانه مناسب حال شما خواهد بود یا خیر. از کارمند آژانس معاملات ملکی هر پرسشی را که دارید بپرسید.
- توصیه می شود تا از کارشناسان بخواهید تا برای شما بازرسی آفات (pest inspections) انجام دهند. گفتنی است این کار باید قبل از روز حراج انجام شود. شما ممکن است بخواهید تا وکیلی اختیار کنید تا کنترل کند که آیا فرد دیگری یا سازمانی، ادعایی یا منافعی را پیرامون ملک یا زمین مورد نظر طلب می کند یا خیر. یا به عنوان مثال طرح تعریض جاده یا احداث دکل های جدید برق پیرامون ملک مورد نظر.
- به امور مالی خود سر و سامان بدهید. در خصوص گزینه های مختلف وام های مسکن استعلام کنید و سعی کنید تا یک محدوده قیمت مشخص را برای خود در هنگام پیشنهاد دادن، تعیین کنید. برخی هزینه های اضافی دیگر مانند هزینه مربوط به عوارض موسوم به stamp duty، هزینه های حقوقی، بازسازی یا نوسازی و غیره را نیز در نظر بگیرید. در خصوص آنکه املاک مشابه ملک مورد نظر به چه قیمتی فروخته می شوند نیز تحقیق کنید.
First-home buyers will get a break now
در روز حراج
- زود تر از زمان حراج، خود را به محل مورد نظر برسانید به گونه ای که زمان کافی برای آخرین بازرسی از ملک مورد نظر و اسناد مربوطه را داشته باشید. به موجب قانون، کارمند معاملات ملکی باید اسناد مربوط به ملک مورد نظر را حداقل سی دقیقه قبل از زمان حراج به نمایش بگذارد.
- در برخی از ایالت های استرالیا، خریداران باید نزد کارمند معاملات ملکی ثبت نام کنند و کارت شناسایی خود را ارائه کنند تا بتوانند پیشنهاد قیمت بدهند.
- اگر که نمی توانید پیشنهاد قیمت بدهید یا برای حضور در مراسم حراج بسیار عصبی و دست پاچه هستید، فرد دیگری می تواند از طرف شما قیمتی را پیشنهاد کند.
حراج (مزایده) مسکن
- فرد حراج گذار با اعلام قوانین و مقررات حراج، مراسم مذکور را آغاز می کند.
- او سپس درخواست یک قیمت اولیه می کند و در خصوص میزان مبلغی که با هر پیشنهاد به بهای ملک مورد نظر افزوده می شود تصمیم می گیرد. اگر او به عنوان مثال، تصمیم بگیرد که با هر پیشنهاد قیمت، مبلغ پنج هزار دلار به قیمت ملک اضافه کند، باز هم این امکان وجود دارد تا پیشنهاد قیمتی به مراتب کمتر را ارائه کرد – اگر چه او نیز محق است که این پیشنهاد را رد کند.
- همواره به یاد داشته باشید که پیشنهادات قیمت ساختگی به منظور افزایش قیمت ملک، عملی غیر قانونی است.
- هنگامی که پیشنهادات قیمت به میزان "رزرو" (حداقل قیمتی که فروشنده به آن قیمت ملک خود را می فروشد) رسید، ملک مورد نظر به عنوان ملکی موسوم به “on the market” شناخته می شود و از آن به بعد به بیشترین بهای پیشنهادی فروخته خواهد شد. فرد حراج گذار در پایان مراسم حراج فریاد می زند “sold” (فروخته شد).
Sydney’s narrowest house auction at 29 Terry Street, Surry Hills, earlier this year. The property sold for $965,000 to a Chinese phone bidder.
پس از حراج
- اگر که در این حراج برنده شدید، شما باید فورا یک قرارداد را امضا کنید و بیعانه پرداخت کنید (معمولا ده درصد قیمت فروش). به یاد داشته باشید که در خرید ملک به صورت حراج مسکن، دوره ای موسوم به cooling-off period وجود ندارد و در نتیجه شما به عنوان خریدار نمی توانید از این قرارداد خارج شوید. مبلغ باقیمانده نیز در روز حل و فصل نهایی و تنظیم سند (settlement date) که معمولا بین یک تا سه ماه پس از تاریخ فروش است، پرداخت خواهد شد.
- اگر قیمت های پیشنهادی به حد "قیمت رزرو" نرسید و فروشنده تصمیم بگیرد که ملک مورد نظر را نفروشد، فردی که بالاترین قیمت را پیشنهاد داده در اولویت قرار خواهد گرفت تا بتواند با فروشنده به مذاکره بپردازد.
- اگر در حراج برنده نشدید، به هیچ وجه نگران نباشید. این حالت ممکن است بارها و بارها اتفاق بیافتد تا شما در نهایت بتوانید خانه مورد نظرتان را در محدوده بودجه ای که توانایی پرداخت آن را دارید، پیدا کنید.
لینک های مفید برای کسب اطلاعات بیشتر:
برای بسیاری از افراد خرید خانه، بزرگ ترین خرید زندگی آنها محسوب می شود.
و در این میان، حراجی ها یا به زبان دیگر auction ها یکی از محبوب ترین راه ها برای خرید خانه به شمار می روند.
یکی از دلایل این امر آن است حراج یک مسکن در واقع می تواند فرایند طولانی و خسته کننده شکار خانه را به تنها یک بعد از ظهر تقلیل دهد.
اگرچه دانستن این موضوع نیز بسیار مهم است که پیشنهاد قیمت دادن (bidding) در مزایده ای اینچنین و خرید خانه از طریق حراجی همانند شرکت کردن در یک آزمون است.
به عبارت دیگر، موفقیت در این آزمون نیازمند مطالعات اولیه است. این مطالعات اولیه شامل تحقیق در بازار مسکن، درک و شناخت از فرایند شرکت در این مزایده و ارائه کردن پیشنهاد قیمت و البته داشتن پول کافی برای شرکت در این حراج ها است.
الی کالتوم (Elie Kaltoum) مدیر یک بنگاه معاملات ملکی در منطقه غرب سیدنی می گوید بهترین راه برای یاد گرفتن، حضور در چند حراجی و صرفا تماشا کردن آن است.
او می گوید: اگر نخستین بار این کار را انجام می دهید باید بگویم که احساس دلهره آوری است. شما باید صرفا به عنوان یک تماشا گر در تعدادی حراجی شرکت کنید. فقط به آنجا بروید و حسی که در این مکان وجود دارد را تجربه کنید و ببینید که حراجی های اصولا چگونه اداره می شوند".
آقای کالتوم می گوید زمان در این امر نقش بسیار مهمی را ایفا می کند.
او می گوید سعی کنید تا نیم ساعت قبل از آغاز مراسم حراج خانه به محل مورد نظر برسید تا وقت کافی برای بازرسی نهایی از ملک مورد نظر را داشته باشید.
این زمان اضافی همچنین به شما این امکان را خواهد داد تا برای آخرین بار به اسناد فروش این ملک مانند شرایط مربوط به روز تسویه حساب نظر بیاندازید. چرا که پس از حراج، این شرایط دیگر نمی توانند تغییر کنند.
آقای کالتوم می گوید: "در واقع باید بازرسی های نهایی را انجام دهید. باید خودتان را با شرایط ملک مورد نظر آشنا کنید. خود را با محیط پیرامون ملک مورد نظر آشنا کنید. قیمت ها را با یکدیگر مقایسه کنید. ملک مورد نظر را از نزدیک بازبینی کنید. بودن در آن را احساس کنید و ببینید که آیا مناسب شما هست یا خیر. زمانی که به این نتیجه رسیدید که این ملک مناسب شما است، باید قیمت آن را با فروش های اخیری که در آن منطقه صورت گرفته مقایسه کنید".
الی کالتوم می گوید خریداران مشتاق باید ابتدا کنترل های لازم را نیز انجام دهند.
او می گوید: "شما می توانید یک وکیل اختیار کنید و به او بگویید که مایل هستید تا چندین نوع بازرسی گوناگون در خصوص این ملک قبل از پیشنهاد قیمت انجام شود. بازرسی های مانند بازرسی ساختمان، بازرسی آفات و یا اینکه آیا فرد دیگری هم در زمین مورد نیاز دارای منافعی است و یا آنکه آیا احتمال عریض کردن جاده یا خیابان مجاور وجود دارد و یا آنکه احتمال عبور دکل های برق از فراز این خانه وجود دارد یا آنکه آیا مدرسه ای که مجاور این زمین است به زمین این ملک نیازمند خواهد بود یا خیر".
در روز حراج، خریداران بالقوه باید نزد فرد مسئول برای انجام این حراج ثبت نام کنند و هویت خود را احراز کرده و دریافت یک شماره برای پیشنهاد قیمت دادن بکنند.
اکثر فروشندگان یک "قیمت رزرو" برای خود دارند. این قیمت در واقع قیمت حداقلی برای فروش ملک مورد نظر است که آنها در صورت رسیدن پیشنهاد ها به این قیمت حاضرند تا خانه یا ملک مورد نظر را بفروشند.
در صورتی که پیشنهادهای ارسالی به "قیمت رزرو" برسد، ملک مورد نظر به اصطلاح در بازار ارائه می شود یا به زبان دیگر on the market خواهد بود و باید در حراج فروخته شود.
در حالی که بسیاری از خریداران با شرکت در اینگونه حراج ها خانه مورد نظر خود را خریداری می کنند اما راجیش (Rajish) یک شهروند استرالیایی-نپالی می گوید شرکت در حراج مسکن، تجربه خوبی نیست.
او که در چندین حراج گوناگون شرکت کرده و با آنکه پیشنهاد های قیمت گوناگونی داده اما نتوانسته تا در این رقابت دشوار پا به پای دیگر خریداران مشتاق، قیمت پیشنهادی خود را افزایش دهد.
او به دیگر افرادی که مایل به شرکت در حراج های مسکن هستند توصیه می کند تا علاوه بر آنکه خونسردی خود را حفظ می کنند در عین حال به بودجه ای که برای خرید مسکن اختصاص داده اند نیز متعهد باقی بمانند.
او می گوید: "سعی کنید تا انتظارات واقع بینانه ای از بهایی که مایل به پرداخت آن هستید داشته باشید چرا که این تنها بهای ملک مورد نظر نیست که باید آن را بپردازید بلکه علاوه بر آن عوارض موسوم به stamp duty و دیگر هزینه ها نیز هستند که شما باید آنها را نیز بپردازید. اگر خانه ای که خریداری می کنید نیازمند نوسازی و تعمیر باشد باید این را نیز مد نظر بگیرید که تا چقدر می توانید برای این امر بپردازید؟ من فکر می کنم بسیاری از مردم در حین حراج ممکن است این واقعیت ها را فراموش کنند".
آقای راجیش می گوید به جای شرکت کردن در حراج مسکن او ترجیح می دهد تا یکی از کارکنان بنگاه معاملات ملکی از جانب او با فروشنده در خصوص قیمت خانه مذاکره کند.
او می گوید: "شخصا، حراج مسکن را دوست ندارم. حداقل استراتژی های من کارساز نبودند. من سعی کردم که همواره اعتماد به نفس خودم را حفظ کنم اما زمانی که پول کافی برای پرداخت نداشتم دیگر فرقی نمی کرد که چقدر اعتماد به نفس دارم چرا که این امر دیگر کارساز نبود".
اما از سوی دیگر، یوتا (Giota) شهروند استرالیایی-یونانی می گوید او پس از حضور در یک حراج بسیار خوشبین است.
او می گوید اگر پیشنهاد قیمت دادن در یک حراج، تنها راه برای خانه دار شدن او و خانواده اش باشد، او برای آن خواهد جنگید.
او می افزاید: "فکر نمی کنم خیلی از رقابت خوشم بیاید. اما فکر می کنم اگر خانه ای را ببینیم که دنبالش می گشتم، قطعا در این رقابت شرکت خواهم کرد. این یک چالش خواهد بود اما اگر این خانه، خانه ای باشد که شما واقعا آن را می خواهید، فکر می کنم شما باید بخشی از این رقابت باشید".
اگر یک خریدار که ثبت نام کرده، قیمتی را پیشنهاد کند و این قیمت در آن حراج مورد پذیرش قرار بگیرد، مالک جدید خانه باید در اسرع وقت با حراج گذار ملاقات کند.
الی کالتوم مدیر یک بنگاه معاملات ملکی در منطقه غرب سیدنی می گوید: "اگر شما فردی باشید که پیشنهاد قیمتتان در حراج برنده شده است، طبق قانون شما باید ده درصد قیمت خرید را پرداخت کنید. این پرداخت می تواند به صورت چک باشد. نیازی نیست که شما در آن روز پول نقد به همراه داشته باشید. شما باید قرارداد را امضا کنید و باید ده درصد قیمت خرید را نیز پرداخت کنید".
و البته گفتنی است که بر خلاف فروش به صورت خصوصی با قیمتی ثابت (private treaty sales with a fixed price) زمانی که خانه ای را در حراج خریداری می کنید باید بدانید که دورانی موسوم به “cooling off period” وجود ندارد و فردی که قیمت پیشنهادی اش در حراج برنده شده باید قرارداد را به سرانجام برساند.
آقای الی کالتوم همچنین می گوید هفتاد درصد از املاکی که در حراج به فروش نمی رسند در واقع دو هفته پس از حراج، مالکی جدید خواهند داشت.
در چنین شرایطی، معمولا کارمند شاغل در بنگاه معاملات ملکی در خصوص قیمتی که در واقع بازتابی منصفانه از ارزش ملک مورد نظر در بازار مسکن باشد بین فروشنده و خریدار احتمالی ملک مورد نظر به مذاکره می پردازد.
مطالب بیشتر:
بحران "مسکن قابل استطاعت" در استرالیا
