A/ Các khoản vay mua nhà
Những người mua nhà lần đầu sẽ thấy lạ lẫm với những hình thức vay tiền mua nhà hiện nay. Chị Quyên Lê, chuyên gia tài chánh, giám đốc công ty Finance Group sẽ giới thiệu sự khác biệt, điểm lợi của từng hình thức với các hoàn cảnh khác nhau.
1/ Variable rate loan: Khoản vay với lãi suất linh động, thay đổi
Hình thức vay này có nghĩa là khi lãi suất ngân hàng mà quý vị ký hợp đồng vay tiền tăng lãi suất thì quý vị trả cao hơn và ngược lại nếu lãi suất giảm thì quý vị được giảm theo ngân hàng mà quý vị đang vay mượn .
Hình thức lãi suất linh động này giúp quý vị dễ dàng trả thêm tiền vay mượn để giảm lãi suất và thời gian vay mượn.
Ví dụ: Quý vị ký một hợp đồng vay mượn 30 năm với lãi suất 8%/năm vào năm 2000. Với lãi suất linh động thay đổi quý vị chỉ trả 4% như hiện nay chẳng hạn.
Trong trường hợp quý vị có thêm tiền từ người thân trong gia đình hoặc có thêm thu nhập từ tiền lương thì có thể trả thêm hàng tháng, giảm số tiền vay và giúp cho quý vị giảm thời gian mượn từ 30 năm xuống thành 25 năm .
2/ Fixed rate loan: Khoản vay với lãi suất cố định
Ngược lại với trường hợp lãi suất linh động trên, lãi suất cố định sẽ cam kết lãi suất vay mượn trong trường hợp nhất định nào đó.
Ví dụ, quý vị ký hợp đồng vay mượn trong thời điểm lãi suất tăng liên tục. Vì lo sợ nên quý vị chọn giải pháp cố định. Thông thường thì người vay chỉ chọn lãi suất cố định trong vài năm để tránh trường hợp lãi suất tăng cao. Sau đó nếu lãi suất hạ giảm, người vay có thể dùng một hình thức mới để giảm tiền lãi suất chi trả của họ.
Đôi khi quý vị có thể chọn thời điểm và lãi suất tốt nhất để vay với hình thức cố định. Ví dụ như quý vị mua nhà vào những năm 2000, lãi suất cao hơn so với hiện nay, nếu quý vị ký hợp đồng vay 5 năm thì để chấm dứt hợp đồng này và chuyển qua lãi suất hiện tại quý vị phải trả một số tiền phạt khá cao.
Việc này cũng tuỳ vào hoàn cảnh của mỗi gia đình và mỗi cá nhân.
Ví dụ như một bà mẹ vừa ly dị và đã có hai con nhỏ. Bà làm việc và phải trả tiền nợ mua nhà với một một khoản vay cố định là 4% cho ba năm để giúp bà quay lại cuộc sống bình thường như trước đây. Đây là một hình thức vay phù hợp vì không quan trọng lãi suất như thế nào trong vòng ba năm tới. Nếu có giảm một ít cũng không sao.
3/ Split rate loan: Khoản vay kết hợp lãi suất cố định và thay đổi, chia theo tỷ lệ phần trăm
Nếu quý vị sợ mình bị mắc kẹt và phải trả nhiều hơn mức cần thiết khi lãi suất giảm thì phương pháp cho vay này thích hợp với quý vị.
Việc cho vay này sẽ giúp nhiều người vay giải quyết một phần số tiền vay của họ, giảm bớt rủi ro và giữ các lựa chọn trả nợ của họ trong tương lai.
Phần còn lại của khoản vay sẽ vẫn dựa trên lãi suất thay đổi. Tỷ lệ có thể là 50-50, 60-40 hoặc bất kỳ tỷ lệ nào mà quý vị muốn.
4/ Interest-only loan: Khoản vay chỉ trả lãi suất (cho những nhà đầu tư)
Các khoản vay chỉ trả lãi suất cho phép khách hàng vay chỉ trả lãi của khoản vay, mà không phải trả hết nợ vay.
Nhà đầu tư có thể trả tối thiểu khoản vay của họ trong khi chờ đợi tài sản tăng giá trị, và sau đó có thể bán nó để trang trải số tiền vay ban đầu và thu được lợi nhuận.
Hình thức cho vay này dành cho việc đầu tư bất động sản vì nó tối đa hóa các khoản trợ cấp tiêu cực nên ngân hàng sẽ xem xét chặt chẽ hơn.
5/ Low doc loans: Khoản vay đòi hỏi ít bằng chứng thu nhập
Các chủ doanh nghiệp, người làm nghề tự do hoặc những người tự kinh doanh thường gặp khó khăn trong việc cung cấp bằng chứng thu nhập để đáp ứng yêu cầu của ngân hàng hoặc người cho vay rằng họ có thể trả nợ vay cho việc mua nhà của họ.
Khoản vay này sẽ giúp họ giảm thiểu bằng chứng thu nhập nhưng đòi hỏi lãi suất và tiền gửi cao hơn.
Chuyên viên tài chánh Quyên lê, giám đốc Finance Group Source: Courtesy of Quyen Le
B/ Những điều cần biết về xây dựng granny flat
Nhiều người Việt tại Úc thích xây dựng một gian nhà phụ, nho nhỏ trong sân sau của mình để cho thuê hoặc gia tăng giá trị của căn nhà hiện thời. Chi phí và tiến trình xin giấy phép cho các căn granny flat như thế nào?
Granny flat là gì?
Với những ngôi nhà được xây dựng trên những mảnh đất to, có sân sau rộng rãi, việc xây dựng thêm một căn nhà nhỏ ở sân sau có thể là một đầu tư khôn ngoan, bởi căn nhà nhỏ sẽ cung cấp thêm lợi tức cho thuê và nâng cao giá trị của tài sản.
Granny flat là một căn hộ nhỏ, khép kín, nằm trên cùng một khu đất với căn nhà lớn của gia đình ở phía trước, thường được sử dụng làm nơi nghỉ dưỡng cho cha mẹ lớn tuổi.
Việc xây dựng một căn nhà nhỏ granny flat đang ngày càng phổ biến ở Úc, nhưng việc này không hề đơn giản, bởi có nhiều quy tắc và luật lệ khác nhau, tùy theo từng tiểu bang và hội đồng thành phố.
Ai có thể xây dựng một granny flat trong mảnh đất của mình?
Lee Janssen, giám đốc điều hành của công ty Avalon Granny Flats, cho biết các điều khoản và quy định xung quanh việc xây dựng căn hộ nhỏ granny flat khác nhau giữa các tiểu bang và các hội đồng thành phố tại Úc. Vì vậy những người có ý định xây dựng granny flat nên nghiên cứu kỹ lưỡng.
"Câu hỏi đầu tiên mà hầu hết mọi người muốn được trả lời là 'tôi có được phép xây dựng một căn granny flat ở đằng sau sân nhà hay không? Janssen nói: "Câu trả lời ngắn gọn trong hầu hết các trường hợp là có. Nhưng mỗi hội đồng thành phố có các nguyên tắc khác nhau, rất khó để trả lời ngay những gì bạn có thể và không thể làm với ngôi nhà của mình”.
Tiểu bang New South Wales, nơi công ty của ông Janssen đang xây dựng các căn granny flat cho khách hàng, có các yêu cầu về quy hoạch trên toàn tiểu bang, cho phép xây dựng và cho thuê căn hộ nhỏ granny flat cũng như các loại bất động sản khác.
Chủ nhà thường được yêu cầu thực hiện “Đơn xin phát triển căn nhà của mình” (Development Application DA) để hội đồng thành phố địa phương thông qua. Hầu hết các công ty, nhà thầu xây dựng sẽ thay mặt cho khách hàng giải quyết việc này.
"Mặc dù có một đạo luật thống nhất, nhưng một số hội đồng địa phương yêu cầu đóng một khoản phí đóng góp, tức là contribution fee, lên đến 20.000 đô la. Điều này có thể làm cho tiến trình xây dựng trở nên khó khăn, nhưng đây chỉ là yêu cầu của một số hội đồng thành phố mà thôi ", Janssen nói.
Ở Queensland, mỗi hội dồng thành phố có các quy định kích thước lô đất tối thiểu, kích thước tối đa cho căn hộ, những yêu cầu bắt buộc và quy định về việc ai có thể sống trong căn hộ nhỏ granny flat, rất khác nhau.
Tại Victoria, granny flat chỉ có thể cho “một người sống phụ thuộc vào thành viên trong căn hộ chính phía trước” thuê lại mà thôi.
"Tiểu bang Victoria hay các tiểu bang khác có thể yêu cầu một giấy phép lập kế hoạch (planning permit), tùy thuộc vào hội đồng thành phố địa phương. Không có trường hợp nào giống trường hợp nào, chủ nhà cần phải nghiên cứu, tìm hiểu về căn nhà của mình", ông Janssen cho biết thêm.
Các căn hộ granny flat có cần phải tuân thủ quy tắc xây dựng (building codes)?
Tất cả các gian nhà phụ granny flat phải tuân thủ cả Bộ luật Xây dựng của Úc và các tiêu chuẩn xây dựng có liên quan. Janssen cho biết với căn granny flat có hai phòng ngủ ở một số khu vực ở Sydney, thu nhập từ tiền thuê nhà có thể lên đến 720 đô la một tuần.
Do đó sự hấp dẫn của việc xây thêm granny flat là điều hiển nhiên. Lee Janssen, giám đốc điều hành của công ty Avalon Granny Flats cho biết một căn granny flat với 2 phòng ngủ, có bếp nhỏ và phòng tắm, chi phí xây dựng khoảng $130.000.
"Những vật liệu và sản phẩm đại trà có thể được quảng cáo rẻ hơn, nhưng nếu chúng ta xây dựng một căn granny flat ở sân sau một ngôi nhà có giá trị một triệu đô la trở lên, việc điều chỉnh chất lượng, vật liệu xây dựng có thể gây tốn kém hơn”.
Janssen cho biết thêm: "Trong những năm gần đây, chúng ta chứng kiến nhu cầu xây granny flat tại Sydney gia tăng đáng kể vì cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả nhà ở và lợi nhuận đầu tư của việc này”.
Làm thế nào để chủ nhà cho thuê granny flat?
Theo ông Janssen, nhiều người sử dụng chúng cho các thành viên trong gia đình hoặc cho thuê lại, nhiều người cũng xây granny flat để cho thuê nhà trên AirBnB.
Giống như những hình thức khác để nâng cấp căn nhà, việc xây dựng thêm một căn granny flat phía sau nhà có thể tăng giá trị căn nhà khi bán lại, nhờ lợi tức cho thuê đều đặn, thu hút cả người mua nhà để ở và đầu tư.
Điện nước cho một căn granny flat ra sao?
Sau khi đặt ra ngân sách, chủ nhà nên tìm hiểu về các dịch vụ đi kèm.
"Những thứ như hệ thống cống rãnh, hệ thống thoát nước mưa, lối đi đều cần phải xem xét khi xây dựng căn granny flat. Chúng ta không muốn thiết kế một căn granny flat gây ảnh hưởng đến căn nhà phía trước mà chúng ta đang sống. Do đó, đây là một quá trình rất quan trọng”, ông Janssen cho biết.
Thiết kế và chi phí
Qúy vị nên tìm sẵn một thiết kế mà mình ưa thích và dò hỏi giá một số công ty xây dựng.
Ông Janssen khuyên người chủ nhà nên lên mạng tìm thử các bản phác thảo thô. Các công ty xây dựng có thể đưa ra một chi phí ước tính cho quý vị dựa vào bản phác thảo.
Ông nói: "Xây dựng một căn granny flat tốn kém và chúng ta cần phải tìm kiếm những nhà thầu, công ty xây dựng có chuyên môn, tư vấn cho chúng ta những cách tiết kiệm và hiệu quả nhất cho căn nhà.
Những nhà thầu cũng sẽ thay mặt chủ nhà làm việc với hội đồng thành phố. Tiến trình chờ đợi hội đồng thành phố phê duyệt xây granny flat có thể mất 6 đến 8 tháng, nhưng việc xây dựng chỉ mất 8 tuần.
