อสังหาฯ ราคาตกสะเทือนเศรษฐกิจออสเตรเลีย

NEWS: ราคาบ้านที่ตกต่ำกว่า 1 ใน 5 ในหลายพื้นที่ของซิดนีย์กำลังสร้างความสั่นสะเทือนให้แก่เศรษฐกิจออสเตรเลีย

อุปทานส่วนเกินกำลังส่งผลให้บ้านราคาตกในซิดนีย์ตะวันตก (AAP)

อุปทานส่วนเกินกำลังส่งผลให้บ้านราคาตกในซิดนีย์ตะวันตก Source: AAP

You can read the full article in English

ขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งกระฉูดในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟูสูงสุดในซิดนีย์ในปี 2017 ช่วงนั้นรถดันดินจำนวนมากไปกันไปยังย่านเอพพิง (Epping) ชานเมืองซิดนีย์

ในเวลานั้น บ้านทรงบังกะโลที่สร้างด้วยอิฐ บนถนนที่เรียงรายไปด้วยต้นยูคาลิปตัสในย่านของคนชั้นกลางดังกล่าว ถูกกว้านซื้อไปในราคาสูงโดยนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และก่อสร้างเป็นตึกอพาร์ตเมนต์อย่างรวดเร็ว

ห้องอพาร์ตเมนต์เหล่านั้นจำนวนมากถูกขายไปโดยรูปแบบ ออฟ เดอะ แพลน (off the plan) ซึ่งผู้ซื้อทำสัญญาซื้อและจ่ายเงินมัดจำก่อนที่การก่อสร้างจะเริ่มต้น ซึ่งผู้ซื้อจำนวนมากเป็นนักลงทุนชาวจีน ที่สนใจทำเลดังกล่าวเนื่องจากชื่อเสียงที่ดีของย่านเอพพิง ว่าเป็นศูนย์กลางชุมชนชาวจีน และมีโรงเรียนต่างๆ ที่มีชื่อเสียง

แต่ขณะนี้ ราคาบ้านกำลังตกลงอย่างฉุดไม่อยู่ และย่านเอพพิงกำลังเปลี่ยนแปลงไปอีกครั้ง โดยครั้งนี้กลายเป็นศูนย์กลางแห่งภาวะฟองสบู่แตก

ขณะที่ผู้ซื้อหายไป และบางคนก็ไม่จ่ายเงินงวดสุดท้ายในการส่งมอบห้องอพาร์ตเมนต์ การก่อสร้างตึกอพาร์ตเมนต์บางโครงการนั้นยังล้มหายไปเพราะหนี้สินด้วย

อาทิเช่น โครงการ กอนดอนส์ เอลีเซ เอพพิง (Gondon’s Elysee Epping) ซึ่งขณะนี้เป็นหนี้มูลค่า 57 ล้านดอลลาร์ และขณะนี้กำลังมีการประกาศขายห้องอพาร์ตเมนต์ 61 ห้องจากทั้งหมดของโครงการ 130 ห้อง โดยเป็นการขายยกชุดเพื่อพยายามหาเงินมาคืนให้แก่เจ้าหนี้ ซึ่งผลักให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านดังกล่าวตกต่ำลงไปอีก

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านเอพพิงขณะนี้นั้นต่ำลงมากอยู่แล้ว โดยราคาลดลงถึง 1 ใน 5 ของราคาช่วงขึ้นสูงสุดในเดือนสิงหาคม 2017 จากข้อมูลของคอร์โลจิก (Corelogic) ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นราคาที่ตกลงต่ำสุดเท่าที่เคยเกิดขึ้นในซิดนีย์

บริษัทก่อสร้างกระทบหนัก

ขณะที่อัตราการล้มละลายในอุตสาหกรรมก่อสร้างสูงที่สุดรอบเกือบสามปีเกิดขึ้นในเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา ผลกระทบได้เริ่มสร้างความกระทบกระเทือนไปทั่วเศรษฐกิจของออสเตรเลีย ซึ่งเติบโตติดต่อกันมา 27 ปีซ้อนโดยไม่มีภาวะถดถอยเลย

แต่ผลกำไรที่ลดลงและผลการประกอบการที่อ่อนตัวลงของธุรกิจต่างๆ นับตั้งแต่ธนาคาร ไปจนถึงผู้ซื้อโฆษณา และผู้ค้าปลีกนั้น ที่เกิดขึ้นตามมานั้น ส่งผลให้ขณะนี้ ธนาคารกลางแห่งออสเตรเลีย ต้องเปิดประตูสู่การลดอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานลงไปอีก

ราคาบ้านที่ลดลงในออสเตรเลียใช่ว่าจะไม่มีผลดีเลย และความจริงแล้วส่วนหนึ่งเป็นความพยายามจากภาครัฐด้วยซ้ำเพื่อเพิ่มความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน

ตัวอย่างเช่น ราคาบ้านในเอพพิงนั้น ได้เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในเวลา 8 ปี ในช่วงก่อนราคาพุ่งสูงสุดในปี 2017

การจำกัดการให้กู้ยืมเงินแก่ชาวต่างชาติ และการที่รัฐบาลจีนควบคุมการไหลเวียนของเงินทุน ส่งผลให้ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากนักลงทุนชาวจีนลดลง ซึ่งนักลงทุนจีนเป็นแหล่งเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติที่ใหญ่ที่สุดของออสเตรเลีย

เมื่อปีการเงินที่ผ่านมานั้น การลงทุนของต่างชาติในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยลดลงร้อยละ 58 เหลือเพียง 12.5 พันล้านดอลลาร์ จากข้อมูลของรัฐบาลออสเตรเลีย

ชาวออสเตรเลียที่เป็นด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเอง ยังพบด้วยว่าการขอกู้ยืมเงินจากธนาคารนั้นยากยิ่งขึ้น เนื่องจากธนาคารปรับปรุงการปล่อยกู้ให้เข้มงวดยิ่งขึ้น เพราะความกดดันจากองค์กรดูแลกฎระเบียบด้านการธนาคาร

นายปีเตอร์ ซัมเมอร์ ผู้อำนวยการบริหารของ เอวี เจนนิงส์ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก่อสร้างในตลาดชานเมืองของซิดนีย์และเมลเบิร์น กล่าวว่า บริษัทพยายามลดอุปทาน (supply) ลงเมื่อตลาดกำลังตกต่ำ

สำหรับโครงการ 2-3 แห่ง เราได้ลดขนาดการก่อสร้างของโครงการของเรา และยังได้เลื่อนระยะโครงการอีก 2-3 โครงการออกไปด้วย นายซัมเมอร์ กล่าว

บริษัทยังประกาศว่าผลกำไรครึ่งปีของบริษัทลดลงร้อยละ 91 อันเนื่องมาจากการต้องเลื่อนโครงการต่างๆ ออกไป ประกอบกับการที่ผู้ซื้อชะลอการซื้อ

แต่อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่ข่าวร้ายสำหรับทุกคน

ราคาบ้านที่ต่ำลงทำให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกมีโอกาสก้าวเข้าไปในตลาดบ้านของออสเตรเลีย ซึ่งถูกจัดว่าเป็นตลาดบ้านที่ราคาสูงเกินเอื้อมมากที่สุดแห่งหนึ่งในโลก จากการจัดอันดับของเดโมกราฟเฟีย โดยดูจากสัดส่วนของราคาบ้านมัธยฐาน และรายได้มัธยฐาน

จากกระแสข่าวที่ว่าธนาคารกลางแห่งออสเตรเลียจะชะลอการขึ้นอัตราดอกเบี้ย ทำให้มีแนวโน้มลดลงที่ค่าผ่อนบ้านแต่ละเดือนจะสูงขึ้นจนนำไปสู่การเบี้ยวหนี้มากขึ้น

แต่อย่างไรก็ตาม ความรู้สึกหวาดหวั่นในตลาด ก็ส่งผลต่ออุตสาหกรรมก่อสร้าง โดยจำนวนการอนุมัติการก่อสร้างประจำเดือนลดลงร้อยละ 40 เมื่อเทียบกับช่วงสูงสุด และอัตราการให้เงินกู้เพื่อการก่อสร้างลดต่ำสุดในรอบ 3 ปี เมื่อเดือนธันวาคม

แรงกระเพื่อมของสถานการณ์

ผลกำไรที่กำลังลดลง หรือคาดการณ์ว่าจะลดลงส่งผลกระทบตั้งแต่บริษัทผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ไปจนถึงบริษัทบริหารจัดการขยะจากการก่อสร้าง

ราคาบ้านที่ต่ำลงมีแนวโน้มว่าจะทำให้ประชาชนใช้จ่ายลดลงด้วย เนื่องจากประชาชนที่มีบ้านเป็นของตนเองรู้สึกว่าความมั่งคั่งลดลง จึงประหยัดขึ้น และลดการจับจ่าย

เว็บไซต์ประกาศซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ อาทิ โดเมน ออสเตรเลีย และเว็บไซต์เรียล เอสเทต รวมทั้งบริษัทขายเฟอร์นิเจอร์ นิก สกาลี ก็ได้รับผลกระทบแง่ลบเช่นกัน

ด้านบริษัทโกรเซอร์ โคลส์ กรุป และวูลเวิร์ตส์ กรุป ได้รายงานผลการประกอบการที่ชะลอตัวลงด้วย

“ประชาชนแค่ไม่มั่นใจหรือไม่แน่ใจว่าสิ่งต่างๆ จะเป็นไปในทิศทางใด” นายดาริล อโบโคมี ผู้อำนวยการบริหารของบริษัท แบคคอร์ ที่ให้บริการซ่อมแซมและจัดจำหน่ายอะไหล่รถยนต์ กล่าว เขายังบอกอีกว่าประชาชนที่เป็นเจ้าของรถยนต์ยังพากันเลื่อนการนำรถไปตรวจเช็คและซ่อมบำรุงด้วย

ความเห็นของเขายังสะท้อนในหมู่ประชาชนในย่านเอพพิงของซิดนีย์ด้วย ซึ่งที่นั่น โอลิเวอร์ แย็พ จากบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง กล่าวว่า "อพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งที่อยู่ในย่านนี้นั้นเมื่อปีที่แล้วเคยขายได้ในราคา 562,000 ดอลลาร์ แต่ขณะนี้ใช้เวลาหลายเดือนกว่าที่จะมีคนเสนอราคาให้ 415,000 ดอลลลาร์" เขายังบอกอีกว่าค่าเช่าบ้านนั้นก็ยังตกลงด้วย

“เราไม่คิดว่าปีนี้จะดี ไม่มีเหตุผลอะไรที่จะทำให้ปีนี้เป็นปีที่ดี เพราะมีอุปทานส่วนเกินของห้องอพาร์ตเมนต์อยู่ในปริมาณที่สูงมาก” โอลิเวอร์ แย็พ กล่าว