隨著許多澳洲人越來越難以擁有住屋，「租屋投資」（rentvesting）被吹捧為救星。
租屋投資是指自己租屋居住，同時在更便宜的地方購買一處投資房屋並出租。
理想情況下，「租屋投資者」可以享受投資房屋的資產增值，同時住在他們真正想住的地方，這樣他們就可以套現，日後再升級到夢想居所。
這似乎是投機房地產市場的一種精明方法。 但這種投資策略有何風險？這種做法的廣泛採用會對澳洲的住屋負擔能力產生怎樣的影響？
水漲船高 但高度不一
租屋投資的目標是現在購買便宜的房屋，獲得預期的資本增值，然後搬進更理想的居所。希望能夠儘早「上車」置業，這樣整個置業過程不會遙不可及。
然而，這一策略的第一個問題是，房地產的資本增值並不總是相同的。
一般來說，對於租屋投資者來說，相對來說，最便宜的房產是偏遠地區的房屋或城市的公寓。 但偏遠地區住屋和公寓物業的升值速度，往往比租屋投資者希望他朝住進的內城區房屋的升值速度慢。 他們可能踏上了置業的階梯，但階梯本身卻在慢慢朝不同方向離去。
潛在的租屋投資者還應意識到，「外地」買家的投資回報往往比當地人的低得多——無論是資本增值還是租金收益。 外地人不瞭解當地的市場趨勢，不知道要避開哪些街區，也無法有效地遠端監控他們的投資。
通過投資城市住宅單位來避開偏遠地區，這種方式本身就有困難。 大量突如其來的維修費以及差劣的物業管理，是常見的投訴。
有學者認為，租屋投資是新興現象，流行程度和影響有待正式學術研究。 Source: AAP
不同成本帶來不同回報
潛在的租屋投資者或許應該投資一些更直接的東西，比如股票。 畢竟，近幾十年來澳洲的股票回報率一直高於房地產回報率。
然而，貸款投資房地產比借錢投資股市要容易得多。 槓桿是投資者的秘密武器。 例如，如果房屋價每年增加10%，那麼使用按揭貸款和購買價值100萬元房產的10萬元首期，你或將獲得100%的股本回報率（扣除成本）。
但儘管投資者和業主都能獲得相同的基本回報，他們的成本可能會有很大差異。 首先，與出售主要居所的人不同，房地產投資者需要就房產銷售所得繳納資本增值稅。 銀行向投資者收取的按揭貸款利率，通常高於向業主收取的按揭貸款利率。
有時，澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）還會對投資房地產的銀行貸款設置上限，這使得按揭貸款融資變得更加困難。
高槓桿的房地產也需要按揭貸款保險。 投資者可能需要針對房地產本身購買更高的保險，這反映出投資房屋所涉及的風險更高。 然後，你還必須支付物業管理、市政費、分層管理費以及定期和意外的維護費用等等。
負扣稅能帶來好處嗎？
那麼負扣稅又如何呢？房地產投資者其房產如果蒙受損失，可以從其他收入的稅款中扣除這些成本。
但負扣稅惠及有高額稅單的高收入者更多。 澳洲人的個人收入中位數約為55,000元，需納稅約8,000元——這個金額對於抵消投資性房地產損失來說並不多。
整體來說，雖然負扣稅有助於分擔管理房產的常規成本，但它不會改變預期的資本增值。
從最終計算結果來看，一間投資房產最終給租屋投資者帶來的收益，可能遠遠低於他們僅僅購買第一套房屋所能獲得的收益。
Source: AAP
對住屋負擔能力的影響
租屋投資是一個新興現象，其流行程度和影響尚待正式的學術研究。 但經濟學專家可能會推測，這個做法對房地產市場更為廣泛的影響。
最簡單的分析顯示，租屋投資者租用一處出租物業，同時向市場提供另一處出租物業。 相反，如果他們買了一房屋，他們就會騰出一套出租屋，同時另一間房產從市場上撤下。 在這種情況下，即使大規模租屋投資，也不會對房地產市場產生任何凈效應。
但更為仔細的觀點可能會考慮租屋投資者租屋以及投資的地點。 他們或許最有可能在已擁擠的內城區租屋，但在其他首次置業者願意居住的地區購買投資物業。
這將增加城市的租屋需求，減少鄉鎮自住屋的供應，從而令雙方的住屋負擔能力更差。
當然，如果這些租屋投資者最終都能在房地產市場更上一層樓——在城鎮賣出房屋，在城市買入——這種影響就會逆轉。 從更長遠角度來看，租屋投資者最終不會產生太大影響。
我們仍然需要更多的房屋
租屋投資並不是解決全澳洲房地產市場困境的靈丹妙藥。 潛在投資者應該權衡房地產投資的收益和其巨大的成本和風險。 此外，他們還需要仔細考慮一個顯而易見的選擇：直接購買他們的第一間住屋。
我們有充分的理由警惕又一個涉及房地產市場的快速致富計劃。
總而言之，我們不應該批評在房地產市場困境中尋找出路的人，而應該加倍努力增加住屋供應。
本文作者：格雷漢姆（James Graham）雪梨大學（University of Sydney）經濟學講師
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