Anh Thành Phạm giám đốc văn phòng Bluegem Homes ở Sydney cho SBS Việt ngữ biết thêm chi tiết về những thủ tục xây dựng granny flat.
SBS Việt ngữ: Có cần thiết phải xin giấy phép xây dựng cho granny flat hay không?
Thành Phạm: Có và chắc chắn phải xin giấy phép xây dựng cho căn nhà granny flat. Vì sao? Bởi vì luật xây dựng của nước Úc yêu cầu phải có giấy phép xây dựng cho tất cả các công trình. Nếu xây dựng mà không xin phép thì trong khi tiến hành hoặc đã xây dựng xong, hội đồng thành phố (HDTP) địa phương phát hiện ra sẽ yêu cầu chủ nhà tháo bỏ hoàn toàn.
Trong trường hợp chủ nhà ngoan cố không chấp hành, HDTP sẽ cử ngưới tới cưỡng chế tháo dỡ.
Hơn nữa, trong tương lai căn nhà sẽ rất khó bán vi các ngân hàng sẽ không dám cho người mua vay tiền mua một căn nhà có granny flat không có giấy phép xây dựng.
Ngược lại, với 1 căn nhà có thêm granny flat với đầy đủ giấy phép xây dựng thì sẽ rất dễ bán và được tang giá trị của căn nhà và người mua cũng sẽ dễ dàng mượn tiên ngân hàng hơn do có thêm thu nhập từ việc cho thuê căn granny flat sẽ hỗ trợ cho việc chứng minh nguôn thu nhập cho người mua.
Thủ tục giấy tờ khá phức tạp, chủ nhà nên liên hệ với kiến trúc sư hoặc công ty xây dựng để nhờ họ làm bản vẽ và tất cả thủ tục cần thiết để xin giấy phép xây dựng.
SBS Việt ngữ: Thời gian xin giấy phép khoảng bao lâu?
Thành Phạm: Nếu xin giấy phép xây dựng qua HDTP địa phương (local council) mất khoảng từ 3 đến 6 tháng. Nếu nằm vào khu nước lụt lớn (high flooding zone) thì có thể sẽ lâu hơn.
Nếu xin giấy phép xây dựng qua liên bang Complying Development Certifier (CDC) thì nhanh hơn rất nhiều, mất khoảng từ 3 đến 4 tuần.
SBS Việt ngữ: Còn về lệ phí xin cấp giấy phép thì sao?
Thành Phạm: Tùy từng HDTP địa phương sẽ có lệ phí khác nhau. Những khu vực như Bankstown, Fairfield, Liverpool, Blacktown, Campbeltown v.v thì khoảng từ $7,500.
Những vùng gần trung tâm thành phố như Ashfield v.v thì lệ phí sẽ cao hơn do việc chi trả nhiều hơn cho section 94 contribution.
SBS Việt ngữ: Vậy số tiền xin giấy phép xây dựng cho cho một căn granny flat nhự vậy có quá cao và có đáng để làm hay không?
Thành Phạm: Chi phí như vậy không cao và rất xứng đáng bởi lợi tức thu nhập từ một căn granny flat tương đương với giá trị cho thuê một căn hộ chung cư.
Trong khi chi phí xây dựng một căn granny flat bao gồm cả bản vẽ và giấy phép xây dựng khoảng $130,000 chưa bằng một nửa số tiền mua một căn hộ chung cư. Hơn nữa với một căn granny flat chúng ta không cần phải đóng tiền strata như căn hộ chung cư.
SBS Việt ngữ: Về công việc xây dựng, có nên tự đứng ra xây dựng?
Thành Phạm: Nếu có kinh nghiệm trong nghành xây dựng thì chủ nhà có thể thi lấy bằng tự xây nhà gọi là owner builder license và bằng an toàn lao động. Chủ nhà có thể lên mạng tìm hiểu hoặc liên hệ với kiến trúc sư để biết thêm chi tiết.
Nếu chủ nhà không có kinh nghiệm trong nghành xây dựng thì tốt nhất nên thuê nhà thầu để xây dựng nhằm đạt hiệu quả chất lượng công trình và tránh rắc rối với chính quyền địa phương và hàng xóm do việc không nắm rõ luật xây dựng.
Đặc biệt là vấn đề mua bảo hiểm xây dựng rất quan trọng nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm mua bảo hiểm xây dựng, vì suốt quá trình xây dựng từ 4 đến 5 tháng đó sẽ có rất nhiều thợ khác nhau làm việc trong công trình, nếu không may xảy ra tai nạn thương tật hoặc chết người thì tiền bồi thường rất lớn, vì thế không nên xây dựng mà không mua bảo hiểm.
Bên cạnh đó nhà thầu còn phải kiểm tra tất cả các nhóm thợ tới làm việc để đảm bảo họ phải có bằng đảm bảo an toàn lao động, chuyên môn va bảo hiểm cho thợ của họ (worker compensation insurance).
Nhà thầu sẽ giám sát thợ làm việc để đảm bảo sản phẩm đạt tiêu chuẩn của chính phủ đưa ra. Do vây việc thuê một nhà thầu chuyên nghiệp có bằng cấp và kinh nghiệm là rất cần thiết và xứng đáng.
SBS Việt ngữ: Chuyển đổi garage, nhà kho, mái che thành granny flat có nên hay không?
Thành Phạm: Với một căn nhà còn mới, có nhà kho hoặc garage rộng thì có thể thuê kiến trúc sư và nhà thầu chuyên nghiệp đến thẩm định và cho ý kiến, định mức giá thành xây dựng và chuyển đổi mục đích sử dụng. Có trường hợp việc chuyển đổi từ garage sang granny flat chỉ tiết kiệm khoảng $20,000 – $30,000 cho một căn granny flat thì không nên vì mất đi diện tích sử dụng cho việc đậu xe hay nhà kho chứa đồ. Hơn nữa, đối với thị trường và ngân hàng căn granny flat được sửa đổi từ garage hoặc nhà kho cũ sẽ không có giá trị bằng 1 căn granny flat được xây mới.
Xét về độ bền và tuổi thọ một căn granny flat được xây dựng hoàn toàn mới theo đúng tiêu chuẩn, kĩ thuật và chất lượng thì sẽ bền hơn rất nhiều. Do vậy, đối với một nhà đầu tư họ sẽ xây granny flat mới thay vì tận dụng garage hoặc nhà kho cũ.
Còn đối với những căn nhà fibro cũ có tuổi đời từ 35 năm trở lên thì không nên tận dụng garage và nhà kho để làm granny flat vì chi phí thuê thợ làm hoàn tất khá cao, khoảng từ $50,000 – $70,000, bằng ½ so với xây dựng granny flat mới tuy nhiên giá trị bất động sản không cao, thu nhập thấp hơn nhiều so với 1 granny flat mới lại còn mất đi garage đậu xe hay nhà kho để chứa đồ. Xét về giá trị địa ốc và nguồn thu nhập lâu dài từ việc cho thuê thì chủ nhà bị lỗ rất nhiều từ việc sửa đổi garage va nhà kho quá cũ thành granny flat.
Anh Thành Phạm còn cho SBS Việt ngữ biết thêm về những vấn đề đối với việc xây dựng granny flat hai tầng và những tiêu chuẩn căn bản đối với một căn granny flat ra sao. Xin mời nghe tiếp trong bài phát thanh.
