เมื่อขอกู้เงินซื้อบ้าน คุณจะต้องเลือกระหว่างเงินกู้ประเภทอัตราดอกเบี้ยคงที่ (fixed rate) และเงินกู้ประเภทอัตราดอกเบี้ยผันแปร (variable rate)
ขณะที่เงินกู้ประเภทหนึ่งอาจดูน่าสนใจกว่าอีกประเภทหนึ่งเมื่อพิจารณาอย่างคร่าวๆ ทั่วๆ ไป แต่สำคัญยิ่งที่คุณจะต้องคำนึงถึงสถานการณ์และสภาพการเงินของคุณเอง ขณะตัดสินใจ
เงินกู้ประเภทอัตราดอกเบี้ยคงที่ (fixed rate)
เงินกู้ประเภทอัตราดอกเบี้ยคงที่ (fixed rate) เป็นเงินกู้ที่คุณกู้จากธนาคารในอัตราดอกเบี้ยที่ระบุตายตัว อัตราดอกเบี้ยนี้จะคงเดิมไม่เปลี่ยนแปลงและจะไม่ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานที่ธนาคารกลางแห่งออสเตรเลีย หรือ อาร์บีเอ ประกาศ ตลอดระยะเวลาที่คุณและผู้ให้กู้ ซึ่งโดยมากคือธนาคาร ได้ตกลงกันไว้
ธนาคารส่วนใหญ่เสนอเงินกู้ประเภทอัตราคงที่สำหรับระยะเวลา 1-4 ปี และอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อซื้อบ้านของคุณในช่วงเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาจะคงเดิมไม่เปลี่ยนแปลง แม้ว่าธนาคารกลางแห่งออสเตรเลีย หรือ อาร์บีเอ จะประกาศเพิ่มหรือลดอัตราดอกเบี้ยมาตรฐาน
“คุณจะรู้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะเป็นเท่าไรสำหรับภายใน 3 ปีข้างหน้า และการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางจะไม่ส่งผลกระทบต่อสินเชื่อของคุณ” คุณปีเตอร์ รัดด็อก นายหน้าด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย (mortgage broker) กล่าว
When taking out a home loan, most lenders would ask you to choose between a fixed-term and a variable loan. Source: Getty Images/ Ariel Skelley
“ธนาคารต้องการให้คุณชำระเงินกู้ในระยะเวลา 30 ปี เนื่องจากพวกเขาจะได้ดอกเบี้ยจำนวนมากจากคุณ”
เงินกู้ประเภทอัตราดอกเบี้ยคงที่อาจมีข้อดีในการปกป้องคุณจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่อาจเพิ่มขึ้นได้ในระยะสั้น แต่ขณะเดียวกัน หากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวลดลง คุณก็ต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่คุณมีต่อไปไม่เปลี่ยนแปลง
ธนาคารส่วนใหญ่มักอนุญาตให้ผู้กู้สามารถจ่ายเงินกู้เพิ่มเติมจากที่กำหนดไว้ได้เป็นจำนวนจำกัดในแต่ละปี ก่อนที่จะต้องเสียค่าธรรมเนียม
เงินกู้แบบอัตราดอกเบี้ยผันแปร (variable rate)
เงินกู้แบบอัตราดอกเบี้ยผันแปร (variable rate) ให้ความยืดหยุ่นที่มากกว่า ซึ่งช่วยให้คุณสามารถจ่ายเงินกู้ของคุณได้หมดเร็วขึ้น ผ่านการชำระเงินกู้เพิ่มขึ้นนอกเหนือจากที่คุณต้องจ่ายตามปกติ และคุณยังสามารถนำเงินที่คุณจ่ายเกินไว้ในบัญชีเงินกู้ออกมาใช้ได้ (redraw) หากคุณต้องการ
“ถ้าคุณสามารถชำระเงินได้มากกว่าที่ต้องจ่ายตามปกติ ก็เห็นได้ชัดว่าคุณจะสามารถชำระเงินกู้ได้หมดเร็วยิ่งขึ้น และหากคุณมีเงินที่จ่ายเกินไว้เป็นจำนวนหนึ่ง คุณก็สามารถนำเงินจำนวนนั้นออกมาจากบัญชีเงินกู้ของคุณได้ ซึ่งทำให้มันเหมือนกับบัญชีเงินฝาก” คุณรัดด็อก กล่าว
อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้ประเภทนี้สามารถเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้
หากธนาคารลดอัตราดอกเบี้ย คุณยังคงสามารถชำระเงินกู้เป็นจำนวนเดียวกับที่คุณเคยจ่าย ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงในขณะนั้นได้ โดยนี่เป็นหนทางหนึ่งที่เงินกู้แบบอัตราดอกเบี้ยผันแปร (variable rate) ช่วยให้คุณชำระเงินกู้ของคุณได้หมดเร็วขึ้น แต่ในทางตรงกันข้าม เงินที่คุณต้องชำระในแต่ละงวดอาจเพิ่มขึ้น หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น
ซึ่งนี่อาจก่อให้เกิดปัญหาได้ หากคุณไม่สามารถชำระเงินกู้เป็นจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นได้ในแต่ละงวด
Offset account
เงินกู้แบบอัตราดอกเบี้ยผันแปร (variable rate) ส่วนใหญ่มาพร้อมกับบัญชี offset account ที่คุณสามารถเก็บออมเงินของคุณไว้ในบัญชีนี้ได้และถอนเงินจำนวนนี้มาใช้ได้เมื่อต้องการ เช่นเดียวกับบัญชีออมทรัพย์ทั่วไป
แต่ข้อดีของบัญชี offset account คือจำนวนเงินที่คุณมีอยู่จะสามารถนำมาลดดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้ซื้อบ้านประเภทอัตราดอกเบี้ยผันแปรของคุณได้
“บัญชี offset account และ redraw account ช่วยให้คุณสามารถสะสมเงินที่คุณชำระเกินไว้ในแต่ละงวด ช่วยลดอัตราดอกเบี้ยที่คุณกำลังจ่ายสำหรับเงินกู้ซื้อบ้านของคุณ เนื่องจากคุณกำลังชำระเงินต้นให้ลดลง” ศาสตราจารย์กิตติคุณ เควิน เดวิส ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินจากมหาวิทยาลัยเมลเบิร์น กล่าว
สถาบันให้กู้ยืมเงินจำนวนมากเสนอทางเลือกให้ผู้กู้สามารถแบ่งเงินกู้ออกเป็นสองส่วนได้ ซึ่งเป็นอีกทางเลือกที่ดีหากคุณไม่สามารถตัดสินใจได้ว่าอะไรจะเหมาะที่สุดสำหรับคุณ
If you are borrowing more than 80 per cent of the value of the house, your lender will ask you to get a lenders mortgage insurnace. Source: Getty Images/OsakaWayne Studios
การแบ่งเงินกู้ออกเป็นสองส่วน โดยส่วนหนึ่งเป็นแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ (fixed rate) ส่วนที่เหลือเป็นแบบอัตราดอกเบี้ยผันแปร (variable rate) ช่วยให้คุณได้ประโยชน์จากเงินกู้ทั้งสองประเภทพร้อมๆ กัน
คุณสามารถแบ่งเงินกู้ของคุณให้เหมาะกับคุณมากที่สุดได้ โดยอาจเลือกระหว่างอัตราส่วน 50:50 หรือ 60:40 หรืออัตราส่วนเท่าใดก็ได้ที่จะเหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ
ค่า break cost
ด้วยความที่อัตราดอกเบี้ยไม่เปลี่ยนแปลงตลอดระยะเวลาที่กำหนดไว้ เงินกู้ประเภทอัตราดอกเบี้ยคงตัวจึงอาจน่าสนใจสำหรับใครหลายคน แต่หากด้วยเหตุผลบางอย่างที่ทำให้คุณจำเป็นต้องออกจากสัญญาเงินกู้ประเภทดอกเบี้ยคงตัว หรือคุณถูกยึดบ้านที่กำลังผ่อนซื้อนี้ นี่อาจมาพร้อมกับเงินจำนวนไม่น้อยที่คุณต้องเสียไป
โดยจะขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยในขณะที่มีการยกเลิกสัญญา หรือมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้น ซึ่งอาจสูงกว่าหรือต่ำกว่าอัตราคงที่ที่คุณเคยจ่าย
“หากผู้ให้กู้กำหนดให้คุณต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ย 3 เปอร์เซ็นต์สำหรับระยะเวลา 2 ปี และคุณต้องการออกจากสัญญาเงินกู้ดอกเบี้ยคงตัวที่ว่านั้น แต่ขณะนี้ธนาคารอาจสามารถขายเงินกู้นี้ให้คนอื่นในอัตราดอกเบี้ยเพียง 2 เปอร์เซ็นต์ พวกเขาก็จะไม่ได้รับเงินอีก 1 เปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินต้นของคุณ” คุณรัดด็อก กล่าว
“ดังนั้น พวกเขาจึงจะเรียกเก็บเงินจากคุณเป็นค่าปรับสำหรับการออกจากสัญญาเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ โดยเป็นอัตราดอกเบี้ยที่เหลือ 1 เปอร์เซ็นต์คูณกับระยะเวลาที่เหลือตามสัญญาของคุณ”
“ขณะนี้เรามีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำสุดเท่าที่เคยเป็นมา หากคุณเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่ในตอนนี้ คาดว่าการเปลี่ยนแปลงด้านอัตราดอกเบี้ยที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตคือ ดอกเบี้ยน่าจะสูงกว่าที่เป็นในขณะนี้”
แต่ในทางกลับกัน หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นและคุณต้องการออกจากสัญญาเงินกู้ประเภทอัตราดอกเบี้ยคงที่ ธนาคารก็ไม่มีความยากลำบากใดๆ ที่จะนำเงินจำนวนนั้นไปให้คนอื่นกู้ต่อในอัตราที่สูงกว่า เนื่องจากอัตราที่คุณได้จ่ายไปนั้นต่ำกว่าอัตราใหม่
ประกันสินเชื่อบ้านสำหรับผู้ให้กู้ (Lenders Mortgage Insurance)
ประกันสินเชื่อบ้านสำหรับผู้ให้กู้ (Lenders Mortgage Insurance) ปกป้องผู้ให้กู้จากการที่ผู้กู้ค้างชำระหนี้ หรือไม่ยอมชำระหนี้
ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่กำหนดให้ผู้กู้ต้องมีประกันประกันสินเชื่อบ้านสำหรับผู้ให้กู้ หากพวกเขากู้เงินเป็นจำนวนมากกว่าร้อยละ 80 ของราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ
“ปัญหาหนึ่งที่มาพร้อมกับมันคือ ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์กลายเป็นผู้ที่ต้องจ่ายค่าเบี้ยประกันนั้น แต่มันไม่ให้การปกป้องใดๆ กับคุณเลย มันเป็นเพียงการรับประกันกับธนาคารว่า หากคุณค้างชำระหนี้หรือไม่ยอมชำระเงินกู้และธนาคารไม่สามารถติดตามเงินคืนจากคุณได้ ธนาคารจะได้เงินคืนจากบริษัทประกัน” ศ.เดวิส กล่าว
คุณสามารถติดตามข่าวสารล่าสุดจากออสเตรเลียและทั่วโลกเป็นภาษาไทยจากเอสบีเอส ไทย ได้ที่เว็บไซต์ บันทึกเว็บไซต์ของเราเก็บไว้ในบุ๊กมาร์ก เพื่อไม่ให้คุณพลาดสถานการณ์ล่าสุด หรือติดตามเราทางเฟซบุ๊กที่
เรื่องราวที่น่าสนใจจากเอสบีเอส ไทย
Settlement Guide: เงินซุปเปอร์คืออะไร และทำไมมันถึงสำคัญกับคุณ
