이번 정착가이드에서는 주택 담보 대출의 고정금리와 변동금리에 대해서 자세히 알아봅니다.
Key points
- 고정금리: 고정된 이자율로 일정 기간동안 안정적인 대출 상환 가능, 대출 파기 비용의 위험 존재
- 변동금리: 기준 금리 따라 대출 이자율 유동적. 오프셋 계좌 최대로 활용 가능
고정금리(fixed rate)
만약 금융 기관에서 대출을 받으실 때 fixed-rate 즉, 고정금리를 선택하신다면 일정 기간 동안 이율이 변하지 않다는 것을 뜻합니다.
비록 대출 기관이 대출 금리를 바꾸더라도 말이죠.
고정금리 주택 담보 상품은 일정 기간 동안 고정된 금리가 적용된다는 것으로 비록 실제 금리가 그 기간 동안 내려가거나 올라가더라도 금리는 변하지 않는다는 것을 뜻합니다.
담보 대출 중개인인 mortgage broker 피터 러덕 씨는 아내와 함께 멜버른 동부 지역에서 모기지 초이스라는 대출 중개 업체를 운영 중입니다.
러덕 씨는 주로 고정금리 상품의 경우 계약기간 1년에서 4년이라고 설명했습니다.
러덕 씨는 “고정금리는 대출 기관과 금리를 고정시킬 기간을 합의하게 되는데 전체 대출 기간은 25년에서 30년이 되겠지만 예를 들면 이 중 3년을 고정금리로 하는 것 등을 합의할 수 있다”라고 말했습니다.
그는 이어 “이자율은 호주 중앙은행이 바꿀 수 있지만 고정금리로 묶은 대출의 금리는 그 기간 동안 바뀌지 않을 것”이라고 설명했습니다.
고정금리는 안정적이고 상환 액수에 대한 확실성을 제공한다는 측면에서 대출자들에게 매력적인 옵션인데요.
When taking out a home loan, most lenders would ask you to choose between a fixed-term and a variable loan. Source: Getty Images/ Ariel Skelley
잠재적인 이자율 상승에 대해 보호장치를 마련할 수 있기 때문입니다.
하지만 고정금리는 동시에 이자율이 하락하더라도 고정금리를 합의한 기간 동안은 같은 금액을 상환해야 한다는 맹점이 있습니다.
즉, 금리가 떨어지더라도 더 높은 금리의 적용을 받게 된다는 거죠.
모기지 브로커 러덕 씨는 은행들은 당장 고객들이 금리를 고정하길 바란다고 말하며 현재 경제가 어디에 있는지를 보여주는 신호라고 설명합니다.
러덕 씨는 “최소 상환금을 초과하는 액수를 지불하고 싶지 않은 고객이라면 고정금리가 현재로서는 매우 좋은 옵션”이라며 “변동금리보다 금리가 낮고 대출 기관과 합의한 기간 동안은 고정금리가 보증되기 때문”이라고 말했습니다.
변동금리(Variable rate)
하지만 러덕 씨는 담보 대출 상환금에 대한 좀 더 유연한 접근법을 바란다면 variable rate 즉, 변동금리가 더 적합할 것이라고 설명합니다.
변동금리는 이자율에 따라 금리가 올라가거나 내려갈 수 있는 상품을 말하는데요.
주로 호주 중앙은행의 기준 금리 결정에 따라 달라집니다.
일단 호주 중앙은행이 기준 금리를 발표하면 은행은 일반적으로 그 행보를 따릅니다.
담보 대출 중개인인 러덕 씨는 “전체 대출 기간을 기반으로 최소 상환금이 결정되고 원한다면 더 많은 대출금을 상환할 수 있지만 더 적게는 상환할 수 없다”라고 말합니다.
즉, 더 많은 대출금을 상환한다면 대출을 더 빨리 갚을 수 있다는 것인데요.
이미 추가 상환금을 만들었으니 대출금에서 상환금을 다시 인출할 수도 있다고 러덕 씨는 설명합니다.
만약 중앙은행이 기준 금리를 내리더라도, 대출자는 계속해서 더 많은 상환금을 갚아 나갈 수도 있는데요.
더 빨리 대출금을 상환하도록 돕는 것이 변동금리의 이점입니다.
하지만 반면 중앙은행이 기준 금리를 올리면 대출 금리가 같이 올라간다는 단점이 있습니다.
즉, 대출 금리가 올라가면 상환금도 올라가고 더 높은 상환금을 감당할 능력이 되지 않는다면 잠재적인 문제가 발생할 수도 있습니다.
Image
오프셋 계좌(offset account)
멜버른 대학교의 금융학부 케빈 데이비스 명예 교수는 일반적으로 변동금리 대출에게만 제공되는 오프셋 계좌(offset account)가 변동금리의 중요한 특징이라고 설명합니다.
데이비스 명예 교수는 “대출 금리 오프셋 계좌 또는 재인출 계좌는 잉여 자금을 저축하는 것을 돕고, 대출 금리에 대한 이자를 줄여주는 역할을 한다”라며 “잉여 자금을 오프셋 계좌에 넣어 놓으면 그 자금에 대한 유연성이 부여되는데 갑자기 현금이 필요할 때 신용 카드나 다른 종류의 대출을 사용하는 대신 오프셋 계좌에서 자금을 조달할 수 있다”라고 말합니다.
오프셋 계좌에 저축된 돈은 전체 주택 담보 대출 잔액을 줄여주고 그에 따라 이자도 줄어들게 됩니다.
예를 들어 어떤 사람이 40만 달러를 변동금리로 대출했다고 할 때 10만 달러를 오프셋 계좌에 넣었다면, 30만 달러 대출에 대한 이자만 상환하면 됩니다.
많은 대출 기관들이 주택 담보 대출을 변동금리와 고정금리로 나눌 수 있도록 하는 상품도 제공하는데요.
대출자들은 본인에게 가장 적합한 방식으로 대출을 분할할 수 있습니다.
대출 파기 비용(The break cost)
러덕 씨는 기준 금리와 고정금리를 선택할 때 가장 중요하게 생각해야 할 것은 대출 파기 비용이라고 하는데요.
만약 고정금리 기간이 끝나기 전에 대출을 파기하기로 한다면 대출자는 파기 비용을 지불해야 합니다.
파기 비용은 파기하는 시점의 금리를 기반으로 하며 이는 고정 이자율보다 높거나 낮을 수 있습니다.
러덕 씨는 “만약 대출자가 앞으로 2년 동안 3%의 대출에 묶여 있는데, 이 대출을 파기하고 싶다고 하면, 은행은 이 대출금을 당시의 시세인 2% 로만 다른 사람에게 대출해 줄 수 있다고 할 때 계약 파기로 이 대출금에 대한 1%의 이자를 놓치게 되는 셈이므로 이 비용을 벌금으로 부과할 것”이라고 설명했습니다.
즉 “대출자는 이 대출을 파기할 때 남아 있는 기간 2년에 대한 1%의 이자율을 지불해야 하는데, 이럴 경우 꽤 많은 추가 비용이 들어갈 수 있다는 겁니다.
반면, 고정금리보다 실제 이자율이 올라갔을 때 계약을 파기하려고 한다면 은행은 그 대출금을 다른 사람에게 대출하는데 문제가 없을 것입니다.
기록적으로 낮은 이자율을 기록하고 있는 지금 만약 고정금리로 대출을 묶는다면 일어날 수 있는 유일한 가능성은 이자율의 상승
모기지 브로커 피터 러덕 씨
모기지 보험(Lenders Mortgage Insurance)
때로 은행은 대출자들에게 모기지 보험인 Lenders Mortgage Insurance를 구입할 것을 요구하기도 하는데요.
모기지 보험은 대출자가 대출금을 상환할 수 없을 때를 대비해 대출 기관인 금융 기관을 보호하기 위한 보험입니다.
멜버른 대학교의 케빈 데이비스 명예 교수는 모기지 보험이 다른 보험에 비교하면 아주 특이하다고 지적하는데요.
보험금을 실제로 내는 사람이 혜택을 입는 것이 아니라 은행에게 유리하게 작용하기 때문입니다.
데이비스 교수는 “빌린 금액이 주택 구매 가격의 80% 이상이라면 은행은 주로 모기지 보험을 가입할 것을 요구하는데 문제는 구매자가 보험료를 내게 되지만 그 어떤 것도 보장받을 수도 없고, 만약 대출을 불이행하고 은행이 대출금을 상환 받을 수 없다면 은행이 보험 회사로부터 그 금액을 받게 되는 것”이라고 설명했습니다.
