در پنج سال گذشته، سازندگان خانه در آسترالیا با مشکلات فراوانی چون افزایش هزینه‌ها و تأخیر در تکمیل شدن خانه‌های شان دست‌وپنجه نرم کرده‌اند.
اداره آمار/احصائیه آسترالیا (ABS) این هفته گزارشی را منتشر کرد که در آن چالش‌های ساخت خانه‌های مسکونی جدید بین جولای ۲۰۱۹ تا جون ۲۰۲۴ را بررسی کرده است.
الایزا اوون، رییس تحقیقات مسکونی در شرکت 'کورلوجیک' (CoreLogic)، می‌گوید عوامل متعددی باعث افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و طولانی‌تر شدن زمان تکمیل آن در سال‌های اخیر شده‌اند.
صعود و سقوط تأییدیه‌های ساخت‌وساز
پس از کاهش کلی مجوزهای ساخت مسکن (۱۷۴,۵۲۸) و شروع پروژه‌ها (۱۷۲,۹۵۹) در سال مالی ۲۰-۲۰۱۹، مجوزها و شروع پروژه‌ها در نیمه دوم سال مالی ۲۱-۲۰۲۰ به دلیل پایین آمدن نرخ‌های سود و معرفی برنامه‌های محرک اقتصادی دولت به‌شدت افزایش یافت.
خانم اوون می‌گوید: «وقتی نرخ‌های سود پایین هستند، تقاضا برای اخذ قرضه و خریداری مسکن بالا می‌رود.»
در ماه جون ۲۰۲۰، حکومت فدرال در واکنش به همه‌گیری کووید-۱۹ برنامه 'خانه‌ساز' (HomeBuilder) را معرفی کرد. این برنامه به مالکان و خریداران واجد شرایط اجازه می‌داد برای بازسازی خانه‌های موجود یا ساخت یک خانه جدید، کمک‌هزینه‌ای ۲۵ هزار دالری از دولت دریافت کنند.
به گفته خانم اوون، طراحی این برنامه به‌گونه‌ای بود که تعداد کمک‌هزینه‌ها نامحدود بود، اما محدود به یک بازه زمانی مشخص بود؛ مهلت درخواست‌های جدید در اپریل ۲۰۲۱ به پایان رسید.
او می‌گوید: «طراحی برنامه‌های این‌چنینی در بخش مسکن به این معناست که اگر قصد خرید خانه را دارید، معمولاً تصمیم خرید خود را جلوتر می‌آورید تا در بازه زمانی برنامه قرار بگیرید.»
او می‌افزاید: «این طرح تقاضای بیش از حدی ایجاد کرد، زیرا تصمیم‌های خرید خانه‌های جدید را در دوره‌ای کوتاه متمرکز ساخت. این مسأله فقط به فشارهای تقاضا در زمانی که منابع عرضه مسکن محدود بودند، افزود.»
نمایه‌ای که نشان‌دهنده تعداد کل مجوزهای صادرشده و پروژه‌های آغاز شده در آسترالیا را بین سال‌های ۲۰۱۱-۲۰۱۲ و ۲۰۲۳-۲۰۲۴ نشان می‌دهد. Source: SBS
با این‌حال، از آن زمان به بعد، مجوزها و شروع پروژه‌ها به دلیل افزایش نرخ سود و هزینه‌های ساخت‌وساز هر سال کاهش یافته است.
تنگ‌راه ساخت خانه‌های جدید
صدور سریع مجوزها و شروع پروژه‌های ساخت‌وساز منجر به ایجاد تنگ‌راهی در بخش خانه‌سازی گردید.
شروع پروژه‌ها در جون ۲۰۲۱ اوج گرفت و این امر منجر به افزایش رقابت در تقاضا و کمبود نیروی کار و مصالح ساختمانی شد. این عدم تعادل باعث توقف پروژه‌ها در مراحل مختلف ساخت‌وساز گردید.
شرایط آب‌وهوایی شدید و ورشکستگی شرکت‌های ساختمانی نیز وضعیت را بدتر کردند و تأخیرهای بیشتری در فرایند ساخت‌وساز به وجود آوردند.
این نمایه زمان تکمیل کار خانه‌های مسکونی را در ایالت‌های آسترالیا از ماه سپتامبر ۲۰۱۹ تا جون ۲۰۲۴ نشان می‌دهد. Source: SBS
آسترالیای غربی بیشترین مشکلات ناشی از این تنگ‌راه را در بین ایالت‌ها و قلمروها تجربه کرد. زمان تکمیل پروژه‌ها در این ایالت از حدود ۶ ماه و ۴ هفته در سپتامبر ۲۰۱۹ به ۱۶ ماه و ۱ هفته در مارچ ۲۰۲۴ افزایش یافت. تنها از اواسط سال ۲۰۲۳ به بعد شلوغی در این تنگ‌راه شروع به کاهش کرد.
افزایش هزینه‌های ساخت
در دوران همه‌گیری کووید-۱۹، تقاضا برای ساخت‌وساز به‌طور قابل‌توجهی افزایش یافت. الایزا اوون می‌گوید که تقاضای شدید—که تا حدودی از برنامه خانه‌ساز و نرخ سود بی‌سابقه پایین ناشی شده بود—همراه با اختلالات در زنجیره تأمین جهانی، افزایش هزینه‌های مصالح ساختمانی و حمل‌ونقل، و کمبود نیروی کار به افزایش هزینه‌های ساخت خانه‌ها منجر شد.
او می‌گوید: «تقاضا برای مسکن بسیار بیشتر از میزان عرضه مواد و نیروی کار موجود برای ساخت آن بود.»
او می‌افزاید: «وقتی شاهد تقاضای بیش‌ازحد برای این عوامل باشید، منجر به افزایش قیمت می‌شود... ما تخمین می‌زنیم که از آغاز همه‌گیری تاکنون هزینه ساخت خانه‌های مستقل بیش از ۳۰ درصد افزایش یافته است.»
بيشتر بخوانيد
خانه نو بسازیم یا ساخته شده بخریم؟
میانگین هزینه خانه‌های تکمیل‌شده در آسترالیا از ۳۴۵ هزار و ۴۱۰ دالر در سال مالی ۲۰-۲۰۱۹ به ۴۴۳ هزار و ۸۲۸ دالر در ۲۴-۲۰۲۳ افزایش یافته است. ایالت‌های کوینزلند (۹.۹ درصد) و تاسمانیا (۸ درصد) بالاترین رشد سالانه را در میانگین هزینه ساخت مسکن تجربه کرده‌اند.
در عین حال، آسترالیای غربی با افزایش میانگین ۵.۲ درصدی کمترین میزان رشد هزینه‌های ساخت مسکن را داشته است. با این‌حال، زمان‌های طولانی‌تر تکمیل پروژه‌ها ممکن است دلیل کندی افزایش هزینه‌ها در این ایالت باشد.
ورشکستگی شرکت‌های ساختمانی
با وجود تقاضای بالا برای خانه‌های جدید، معمولاً باید انتظار برود که شرکت‌های ساختمانی سودآوری بالایی داشته باشند، اما به گفته مقاله‌ای از دانشگاه نیوساوت‌ولز (UNSW)، «چیزی در بخش ساخت‌وساز مسکونی دچار مشکل شده است».
بسیاری از خانه‌های جدید تحت قراردادهای با قیمت ثابت ساخته می‌شوند، جایی که شرکت‌های ساختمانی متعهد می‌شوند پروژه را با قیمتی از پیش تعیین‌شده تکمیل کنند.
بر اساس داده‌های اداره آمار آسترالیا، این وضعیت بین سال‌های ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۳ مشکل‌ساز شد، زیرا افزایش تقاضا و هزینه‌ها شرکت‌های ساختمانی را به‌شدت تحت فشار قرار داد.
افزایش هزینه‌ها، از جمله مواد و نیروی کار، باعث شد شرکت‌های ساختمانی نتوانند سودآوری خود را حفظ کنند. این فشارها تنگ‌راه ساخت‌وساز خانه را تشدید کرد و بسیاری از شرکت‌ها نتوانستند با این شرایط سازگار شوند، که در نهایت منجر به افزایش ورشکستگی در صنعت شد.
مقاله دانشگاه نیوساوت‌ولز اشاره می‌کند، در حالی که آسترالیا به دلیل مهاجرت بالا و روند کاهش تعداد افراد در هر خانواده به خانه‌های جدید نیاز دارد، «شرکت‌های ساختمانی مسکونی با نرخ نگران‌کننده‌ای در حال ورشکسته شدن هستند».
بيشتر بخوانيد
ثابت یا متغیر: آشنایی با انواع قرضه مسکن در آسترالیا
عواملی مانند اختلالات ناشی از کووید-۱۹، افزایش هزینه‌های مواد ساختمانی و کمبود نیروی کار به عنوان دلایل ورشکستگی‌ها در این مقاله مطرح شده‌اند. با این‌حال، حاشیه سود پایین و قراردادهای با قیمت ثابت به نظر می‌رسد که در مرکز این مشکلات قرار دارند.
سپس جریان نقدی منفی منجر به پرداخت‌نشدن مطالبات تأمین‌کنندگان و نیمه‌کاره ماندن خانه‌ها گردید.
طبق آمار اتحادیه‌های شرکت‌های ساختمانی موسوم به 'ماستر بیلدرز آسترالیا' (Master Builders Australia)، در حال حاضر تمامی ایالت‌ها و قلمروهای آسترالیا از هدف ملی توافق‌شده برای ساخت ۱.۲ میلیون خانه اضافی تا جولای ۲۰۲۹ عقب مانده‌اند.
بخش ساخت‌وساز به کدام سمت می‌رود؟
خانم اوون می‌گوید که تأثیرات همه‌گیری کووید-۱۹ هنوز در بخش ساخت‌وساز احساس می‌شوند.
او می‌افزاید: «کارگران سعی می‌کنند روی دستمزدهای شان چانه‌زنی کنند تا با هزینه‌های زندگی و تورم بهتر هماهنگ شوند.»
«هزینه برخی از مواد اندکی کاهش یافته و سرعت افزایش قیمت مواد کندتر شده است. اما به طور کلی، هزینه ساخت‌وساز هنوز در حال افزایش است. تنها با سرعتی کندتر از قبل بالا می‌رود.»
خانم اوون همچنین با اشاره به ماهیت 'چرخه‌ای' تقاضا در بخش ساخت‌وساز می‌گوید، وقتی هزینه‌های ساخت‌وساز بیش از حد بالا می‌روند، هم خریداران و هم توسعه‌دهندگان از ساخت و خرید خانه‌های جدید منصرف می‌شوند.
«در نهایت، این امر منجر به آزادسازی ظرفیت خواهد شد.»
«از شلوغی در صف اخذ مجوز خانه‌های جدید کاسته خواهد شد و از حجم فشار بر تمام آن کارگران و موادی که در پروژه‌های مختلف مشغول بودند، کاسته خواهد شد و این امر برخی از مشکلات ظرفیت را تسهیل خواهد کرد.»
به گفته اوون، «بخشی از راه‌حل» مشکل کنونی در صنعت ساخت‌وساز «دندان روی جگر گذاشتن» و منتظر ماندن برای چرخش دوباره چرخه است.
