وقتی پای قرضه مسکن به میان می‌آید، وفاداری معنایی ندارد.
این پیام کارشناسان قرضه/وام مسکن برای قرضه‌داران مالک‌نشینی است که در ۲۰۲۳ با چشم‌انداز افزایش فراتر نرخ سود مواجه هستند.
در این میان، خبر خوش این است که آن‌ها می‌توانند با گشت‌وگذار در بازار می‌توانند به طور متوسط بیش از ۲۰۰۰ دالر در سال یا بیش از ۱۰۰ هزار دالر در طول عمر قرضه خود صرفه‌جویی کنند.
دو راه برای پایین آوردن نرخ سود قرضه مسکن وجود دارند: یکی تبدیل بانک قرضه مسکن یا تجدید قرضه (refinancing) و دیگری مذاکره یا چانه‌زنی مجدد بر سر نرخ سودِ قرضه موجود (renegotiating) است.
در این گزارش مزیت‌های هر گزینه را بر شمرده‌ایم و توضیح داده‌ایم چگونه می‌توانید با یافتن بهترین نرخ در بازار بانکی، از پرداخت سود اضافه جلوگیری کنید.
آیا 'مالیات وفاداری' می‌پردازید؟
داده‌ها نشان می‌دهند که قرضه‌گیرندگان جدید مدام از نرخ‌های پایین‌تری نسبت به قرضه‌داران موجود بانک‌ها بهره‌مند می‌شوند.
به این برخورد دوگانه بانک‌های قرضه‌دهنده با مشتریان جدید و فعلی شان، «مالیات وفاداری» اطلاق می‌شود. به این معنا که بانک‌ها با اخذ سود بیشتر از مشتریان فعلی خود، آن‌ها را بابت وفاداری شان مجازات می‌کنند.
آنگوس گِلفِلان، مدیرعامل کارگزاری قرضه مسکن فینسپو (Finspo) می‌گوید: «ما می‌دانیم که قرضه‌دهندگان واقعاً به این متکی هستند که مشتریان از صرفه‌جویی‌‌هایی که می‌توانند بکنند، مطلع نباشند و فقط به بازپرداخت قرضه خود با نرخی که ابتدا آن را گرفته بودند، ادامه بدهند.»
او می‌افزاید: «اما این را نیز می‌دانیم که اگر قرار باشد به نرخ موجود برای مشتریان جدید بروید، می‌توانید حدود ۰.۵ درصد صرفه‌جویی کنید که اگر آن را در طول عمر ۳۰ ساله قرضه محاسبه کنید، ۱۱۰ هزار دالر می‌شود. در روزگار فعلی کارهای زیادی نیست که بتوانید از طریق آن ۱۱۰ هزار دالر پس‌انداز کنید. و من می‌گویم چانه‌زنی مجدد یا تجدید قرضه مسکن چیزی است که مطمئناً باید به آن توجه کنید، به‌خصوص اگر در طول یک‌سال گذشته یا بیشتر این کار را نکرده‌اید.»
آخرین آمار بانک مرکزی آسترالیا (RBA) نشان می‌دهند که در ماه نوامبر سال گذشته، میانگین نرخ قرضه مسکن متغیر برای قرضه‌داران مالک‌نشین موجود، ۵.۲۹ درصد و برای قرضه‌های جدید، ۴.۷۹ درصد بوده است.
داده‌ها نشان می‌دهند که قرضه‌داران فعلی مسکن به مراتب بیشتر از مشتریان جدید بانک‌ها سود می‌پردازند. Credit: RBA
ریچارد ویتن، ویراستار مالی در وبسایت نرخ‌یاب فایندر (Finder)، می‌پذیرد که بانک‌های قرضه‌دهنده در آسترالیا «پاداشی» بابت وفاداری به مشتریان خود قایل نمی‌شوند.
آقای ویتن می‌گوید: «اغلب متوجه می‌شوید که وام‌دهندگان برای جذب مشتریان نرخ‌های نسبتاً پایین‌تر و فریبنده‌تر ارائه می‌دهند، اما مشتریان فعلی خود را با قرضه یک‌سان با نرخ کمی بالاتر نگه می‌دارند.»
او می‌افزاید: «وفاداری منفعتی ندارد. یا باید در بازار پرس‌وجو کنید و دنبال نرخ بهتری در جای دیگر بگردید، یا مستقیماً با بانک قرضه خود تماس بگیرید و بگویید، 'هی، من نرخ‌های بهترین را در وبسایت شما برای همین نوع قرضه دیده‌ام، آیا می‌توانم همان نرخ را داشته باشم؟' آن‌ها اغلب شما را وادار می‌کنند که برای به دست آوردن نرخ بهتر خودتان دست به کار شوید.»
تجدید قرضه
پرس‌وجو در بازار برای نرخ بهتر قرضه مسکن و تبدیل بانک قرضه‌دهنده می‌تواند کمی پردردسر باشد، اما می‌تواند پاداش خیلی بزرگی داشته باشد.
آقای گلفلان می‌گوید، در سال گذشته تعداد بی‌شماری از آسترالیایی‌ها اقدام به تغییر بانک قرضه خود کرده‌اند.
او می‌گوید: «اگر به آمار ماه نوامبر ۲۰۲۲ نگاه کنید، نزدیک ۲۰ میلیارد دالر از قرضه‌های مسکن تغییر بانک داده‌اند، در مقایسه با ماه نوامبر ۲۰۲۰ که حدود ۱۰ میلیارد تغییر بانک داده بودند. این رقم در دو سال تقریباً دوبرابر شده است.»
یافته‌های گزارش ماه دسامبر وبسایت نرخ‌یاب 'کانستار' (Canstar)، حدود ۷۷ درصد از قرضه‌داران مسکن ممکن است به دلیل کاهلی در جست‌وجوی نرخ‌های بهتر سود اضافه پرداخت کنند.
یافته‌های گزارش کانستار نشان می‌دهند که در سال گذشته ۱۵ درصد قرضه‌داران مسکن در آسترالیا بانک قرضه خود را تبدیل کرده و نرخ‌های پایین‌تری به دست آورده‌اند. همچنین ۸ درصد از قرضه‌داران نتوانسته‌اند نرخ بهتری پیدا کنند.
استیو میکن‌بکر، یکی از مسئولان کانستار، می‌گوید: «اکثر قرضه‌داران سود به مراتب بالاتر از نرخ‌های نسبتاً پایینی می‌پردازند که به مشتریان جدید ارائه می‌شوند و صرفه‌جویی ماهانه آن‌قدر بزرگ است که نمی‌توان نادیده‌اش گرفت.»
او می‌افزاید: «قرضه‌داران نمی‌توانند برای تجدید قرضه به یک نرخ پایین‌تر تا زمانی منتظر بمانند که توان پرداخت قبض‌ها را نداشته باشند. تا آن زمان، مجبوریت آن‌ها با بیزاری قرضه‌دهنده همراه خواهد شد و ممکن است با قرضه‌دهندگان جدید بدشانسی بیاورند.»
آقای ویتن نیز می‌گوید، اگرچه ممکن است درخواست تجدید قرضه چند ساعتی کار ببرد، اما «کاملاً ارزشش را دارد، زیرا صرفه‌جویی ناشی از آن می‌تواند بسیار زیاد باشد».
«مقدار این [صرفه‌جویی] به تحقیق و بررسی قرضه‌ها، قرضه‌دهندگان مختلف و دیدن نرخ سود و اطمینان از پایین بود آن بستگی دارد. مورد دیگر، در نظر گرفتن هزینه‌ها (فیس) اضافی است. برخی از قرضه‌دهندگان هزینه‌های اضافی زیادی اخذ می‌کنند، برخی تقریباً هیچ هزینه اضافی ندارند. و این می‌تواند تفاوت قابل ملاحظه‌ای ایجاد کند.»
«حساب آفسِت (offset) معمولاً بهترین ویژگی در قرضه مسکن است. این یک حساب پس‌انداز است که به قرضه مسکن شما متصل می‌شود و هر دالری که در حساب آفست ذخیره می‌کنید، در حالی که برای استفاده در دسترس است، به طور موقت سود قرضه شما را جبران می‌کند.»
به بیان دیگر، شما بابت مبلغی که در حساب آفست خود پس‌انداز می‌کنید، مادامی که آن پول در آن‌جا باشد، سود نمی‌پردازید.
آقای ویتن می‌افزاید: «پس اگر دو قرضه‌ای نگاه می‌کنید که نرخ‌های واقعاً مشابهی دارند، اما یکی دارای حساب آفست است و دیگری نیست، شاید فکر کنید 'من آن حساب آفست را می‌خواهم، برای من حساب انعطاف‌پذیری که به قرضه مسکنم متصل باشد و در طول زمان مقدار سود پرداختی را کاهش دهد، ارزشمند است'.»
چانه‌زنی مجدد
مزیت چانه‌زنی مجدد با بانک قرضه‌دهنده موجود این است که سریع‌تر و آسان‌تر از تجدید قرضه انجام می‌شود، زیرا شما مجبور نیستید مسیر اخذ قرضه از یک بانک جدید را از ابتدا طی کنید.
قرضه‌داران می‌توانند خودشان با بانک قرضه‌دهنده خود وارد مذاکره شوند یا از کارگزاران قرضه مسکن (بروکرها) استفاده کنند.
آقای گلفلان می‌گوید: «توصیه من است که مطمئن شوید جزئیات قرضه موجود و نرخ فعلی خود را می‌دانید. از اتفاقاتی که در بازار می‌افتند مطلع باشید، پس چند نرخ از رقبای آن‌ها داشته باشید که بعدش بتوانید آن را به قرضه‌دهنده نشان دهید تا آن‌ها بدانند که از وضعیت آگاه هستید و بازار را دیده‌اید.»
«اما مهم‌ترین چیز این است که آن تماس را برقرار کنید.»
بيشتر بخوانيد
ثابت یا متغیر: آشنایی با انواع قرضه مسکن در آسترالیا
آقای ویتن به قرضه‌داران مسکن توصیه می‌کند که حداقل سالی یک‌بار نرخ سود قرضه خود را چک کنند.
او می‌گوید: «نرخ خود را چک کنید، صورت‌حساب بانکی خود را بررسی کنید. بعد به وبسایت قرضه‌دهنده بروید و ببینید که آیا نرخ بالاتر از بهترین نرخ آن‌هاست، آیا نرخ‌های بهتری در جاهای دیگر وجود دارند؟»
«تعجب خواهید کرد از این‌که ببینید چگونه اغلب افرادی که چندسالی از عمر قرضه شان می‌گذرد، ممکن است سود بسیار بالاتری نسبت به نرخ‌های فعلی عین قرضه‌دهنده پرداخت می‌کنند.»
آیا نرخ سود در ۲۰۲۳ بالاتر می‌رود؟
بانک مرکزی آسترالیا نهادی است که نرخ رسمی سود را در کشور تعیین می‌کند. بالا و پایین شدن نرخ توسط این بانک، تأثیر عمده‌ای بر نرخ بانک‌های قرضه‌دهنده دارد.
بانک مرکزی در سال گذشته هشت بار نرخ رسمی سود را افزایش داد که آخرین آن در نشست ماهانه دسامبر ۲۰۲۲ بود. در نتیجه این افزایش پیاپی، نرخ سود از ۰.۱ درصد در ماه می به ۳.۱۰ درصد در آخر سال افزایش یافت.
این بانک هشدار داده است که اگر میزان تورم در کشور مهار نشود، در سال ۲۰۲۳ نیز به این روند ادامه خواهد داد.
جلسه ماهانه بعدی بانک مرکزی در ۷ فبروری دایر خواهد داشت و در پایان این جلسه، تصمیم هیأت مدیره درباره نرخ سود اعلام خواهد شد.
