案例：买房并居住几年后发现房产不属于自己
一个澳洲家庭在2018年通过拍卖买了一栋房子，住了几年后发现房子仍属于原房主（previous owner）。
这正是昆士兰夫妇杰丝和杰基·莫尔克罗夫特(Jess and Jackie Morecroft)所遇到的情况。莫尔克罗夫特先生说：“我们买了这所房子，搬了进去，然后我们被起诉了……从那以后，这就是一场缓慢而令人噩梦的经历。”
这对夫妇为了他们的孩子（其中一个孩子患有肺病），从维多利亚州搬到了黄金海岸。他们希望远离寒冷的墨尔本冬季，在靠近咸空气的地方，这种疾病会有所改善。2018年3月，他们以126.5万澳元的价格在Francis St拍卖会上购买了这座房子。根据法庭文件，现在这座房子价值超过270万澳元。莫尔克罗夫特夫妇在购买房产时并不知道伊莎（Issa）女士曾声称该房子被非法抵押，作为亲戚生意的贷款担保，后来亲戚违约了。
80多岁的伊莎女士曾在房产上设置了一个Caveat(警告)，试图阻止出售，因为她无法负担在法院申请禁制令的费用。但在与出售该房产的抵押权人(mortgagee)谈判后，她同意在结算前撤销Caveat，以换取四万澳元的补偿。莫尔克罗夫特夫妇支付了房款，并于2018年6月1日结算了房产。不久之后，他们无法将房产转到自己的名下，因为伊莎女士与titles office（昆士兰土地办公室）联系后，注册机构在该房产上设置了第二个Caveat。
根据法庭文件，登记caveat是在伊莎女士写信给昆士兰州土地办公室后设置的，信中称她的房屋被“犯罪分子以欺诈手段抵押”。文件显示，她告诉登记员她已经向警方投诉，但没有提到以四万澳元的代价撤销caveat的协议。结果，房产仍在伊莎女士的名下，但自2018年以来，莫尔克罗夫特一家支付了房屋的费用并居住在里面。2018年9月，伊莎女士在昆士兰州最高法院提起诉讼，试图拿回她的房子。自那时以来，莫尔克罗夫特一家一直在为保住房子而抗争。
今年2月，最高法院法官林肯·克劳利裁定，他们对该房产没有法律利益，因为产权从未转移至他们的名下。莫尔克罗夫特夫妇表示，“我想这表明了，你可以在拍卖中购买一栋房子，你可以购买并支付这栋房子的房贷，但你仍然可能无法拥有它。”
法院发现，他们只对该物业有一种“公平的”利益，而伊莎女士仍然是合法的所有者，其产权在她的名下。法院得知，在房产成交前，出售该房产的抵押贷款人已经被警告了有关欺诈的指控。房产拍卖后，伊莎女士向警方投诉了涉嫌欺诈的事情。书写专家在庭审期间作证称，贷款文件上伊莎女士的签名是伪造的。现在，伊莎女士患有阿尔茨海默病，她的女儿詹妮弗·哈利克在整个最高法院诉讼期间充当了她的诉讼监护人。伊莎女士起诉了出售她房子的抵押贷款人，这些贷款人在法庭文件中列为数个不同实体。
今年二月，林肯·克劳利法官裁定，七名被描述为“最后贷款人”的抵押贷款人不具有出售该房产的权力。他发现，使用该房产作为抵押品所签订的抵押贷款是无效的。法院接受了伊莎女士签名被伪造的事实，并表示抵押贷款人在出售她的房产之前核实伊莎女士是否已执行抵押贷款的尝试“完全不足够”。因此，导致该房产出售的抵押贷款被认定为欺诈行为。
案件的主要争议是什么？
主要争议在于：
- 这笔抵押贷款是否存在欺诈行为？
- 原抵押权人在登记抵押贷款时是否取得了不可撤销的权益？
- 谁的财产权应该占上风？因为撤回担保而导致的行为是否使伊莎女士停止主张她的权益？
法官的总结：
[386]总的来说，我认为伊莎女士是诈骗的受害者。在没有她的知情或同意的情况下，她的签名被伪造在各种抵押贷款和相关文件上。[387]特别是，我认为她的房子的抵押贷款没有经过她的签署，而且是通过欺诈手段获得的。我认为该抵押贷款因此无效。[388]同样地，我认为伊莎女士没有签署与抵押贷款有关的时间表或变更契约。她在那些文件上的签名是伪造的。[389]我认为伊莎女士的儿子詹姆斯·卡尔博特利犯下了导致关于该房产的抵押贷款欺诈的罪行，并且他或与他有关的其他人伪造了伊莎女士在抵押贷款和相关文件上的签名。[390]我认为曾经为卡尔博特利先生提供法律服务的前律师史蒂芬·皮肯虚假声称见证了伊莎女士签署了抵押贷款和其他抵押贷款和相关文件。虽然我不认为他是串通的，但他这样做使原始抵押人能够获得和注册欺诈抵押贷款。[391]我进一步发现，原始抵押人没有采取合理措施验证抵押人的身份与该房产的注册所有者伊莎女士的身份完全相同。因此，他们注册了欺诈获得的抵押贷款。[392]同样地，当抵押贷款转移被提交进行注册时，抵押人没有采取合理措施验证抵押人的身份与注册所有者的身份是否相同。虽然抵押贷款和抵押贷款转移均已注册，但由于他们没有采取合理措施验证抵押人的身份，原始抵押人和抵押人都没有获得其利益不可撤销的权利。
法官认为，当抵押权人与购买者签订购买合同时，他们无权行使对所涉房产的抵押权的出售权，因此也无权转让该房产。他们违反了购买合同，因此应对购买者承担赔偿责任。
不可撤销的房产权益是什么？
托伦斯制度
托伦斯制度，又称托伦斯所有权制度，是许多国家使用的土地登记系统，包括澳大利亚、新西兰和加拿大部分地区。该制度以南澳大利亚的罗伯特·托伦斯爵士命名，他在19世纪50年代开发了该系统。
在托伦斯制度下，土地所有权和产权登记在政府机构上进行，通常是土地登记处或产权登记处。该系统运作的原则是“产权不可撤销性”，也就是说，一旦一个人被注册为一块土地的所有者，他们的产权被认为是有效和具有约束力的，除非在有限的情况下，否则不能被其他人挑战。
托伦斯系统旨在简化和优化土地登记和转让过程，降低土地交易中的欺诈和错误风险，为产权所有者提供更大的确定性和安全性。
不可撤销的产权——有可能被挑战吗？
澳大利亚的不可撤销房产权益是指房地产所有权的最高级别，表示当前的所有者已经获得了该房产的无可置疑的所有权，并且没有其他人可以挑战或使其无效。这种权益的存在通常可以通过土地登记或注册来证明。但是，需要注意的是，在某些情况下，即使登记的所有权人是无辜的，该权益仍可能被撤销，例如在房产购买过程中存在欺诈行为的情况下。因此，尽管不可撤销的房产权益在澳大利亚被认为是最高级别的所有权，但它并不总是完全绝对和不可挑战的。
买房时发现caveat（警告）和injunction（禁令）如何处理？
Caveat 和 injunction 都是涉及财产相关行动限制的法律概念，但它们的性质和目的是不同的。
a)什么是 caveat？
Caveat 是一种在土地登记处注册的法律通知，旨在阻止在产权上注册任何权益或交易。它是对第三方的警告，表明该财产存在潜在的争议或索赔，他们在进行任何涉及该财产的交易之前应该谨慎行事。Caveat 通常用于保护可能拥有该财产利益的人的权利，例如已支付订金但尚未完成购买的买方。
b)什么是 injunction？
另一方面，injunction 是一项法院命令，要求某人执行或不执行某些事情。它用于防止或解决已经发生或可能发生的损害。在财产的背景下，可以寻求禁令以防止一方采取某些可能干扰产权出售或转让的行动。例如，买方可以寻求禁令，以防止卖方在销售完成之前将产权出售给其他人。
c)Caveat 和 injunction有什么区别？
总之，Caveat 是一种向第三方发出警告的通知，而 injunction 是一项法院命令，要求一方采取或不采取某些行动。虽然它们都用于保护财产权利，但它们具有不同的法律意义和目的。
有 caveat 的房子仍然可能交割(settle)？
购买一个被登记了 Caveat 的财产仍然是可能的。然而，您应该知道，Caveat 是对潜在买家发出的警告，表明该财产存在潜在的争议或索赔。这意味着在继续购买之前，您应该谨慎行事并寻求法律建议。
在购买一个带有 Caveat 的财产之前，您应该进行彻底的调查，了解 Caveat 的性质和潜在的风险。您也应该考虑与登记 Caveat 的一方进行谈判，以解决任何未解决的问题，然后再完成购买。
此外，需要注意的是，Caveat 可能会影响您获得购买财产的融资能力，因为贷款机构可能不愿为已登记 Caveat 的财产提供贷款。因此，在继续购买之前，您应该与财务顾问或抵押经纪商讨论您的融资选项。
总的来说，虽然可以购买带有 Caveat 的财产，但重要的是要谨慎对待购买，并寻求专业建议，以确保您知道所有潜在风险，并能做出明智的决策。
澳洲买房的方式：私人销售（private sale）和拍卖(auction)
在购买房产时，通过拍卖和私人销售存在一些关键区别。选择在拍卖中购买或通过私人销售购买将取决于你的个人情况、预算和喜好。在做出决定之前，重要的是进行研究并寻求专业建议。
拍卖的优势
在拍卖(auction)中购买房产的主要优势之一是，该过程通常比私人销售快速。拍卖日期已确定，如果你是成功的出价人，销售通常会在几周内完成。如果你需要快速购买房产，例如因为工作迁移或是投资者需要快速回报，这可能非常有利。
另一个购买拍卖房产的优势是，价格是通过竞争性出价确定的。这意味着你可能能以低于私人销售价格的价格购买该房产。但是，需要记住可能还有其他感兴趣的竞标者，你需要准备好自己的财务状况胜出。
拍卖买房的贷款问题
拍卖买房可以贷款，但是需要注意一些细节。拍卖买房需要在拍卖当天就支付一定的定金，通常是房价的一定比例，然后在约定的时间内支付房款。如果需要贷款，需要提前与银行或其他贷款机构沟通，确保在约定的时间内获得贷款批准。此外，贷款金额可能会受限，因为银行可能只愿意贷出房价的一部分。在拍卖前，一定要仔细查看拍卖公告和有关文件，并咨询专业人士的建议，以便知道自己的购房预算和融资需求。
私人销售的优势
另一方面，通过私人销售购买房产可以提供更多时间来谈判，并可能提供更大的灵活性。你可以提出带有某些条件的报价，例如建筑检查或金融条款，并可以就价格或结算条款进行谈判。此外，通过比较同一地区的类似房产，你可以更好地了解房产的真实价值。
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在澳洲买房要注意什么？
在澳洲购买房产需要注意以下几点：
- 了解购房流程：在购买澳洲房产之前，需要了解澳洲的购房流程，包括了解澳洲房屋市场、购买房屋的方式和手续等。
- 找到合适的房产：需要考虑到购房的目的、预算、位置、面积和其他设施等因素，选择合适的房产。
- 了解购房资格：非澳洲居民购买澳洲房产需要获得相应的许可，需要向外国投资审查委员会（FIRB）申请获得许可。
- 购买保险：购房者需要购买房屋保险来保护房产不受自然灾害、盗窃等事件的影响。
- 贷款和财务：如果需要申请贷款购买房产，需要与银行或其他金融机构协商，并了解贷款细节和相关费用。
- 购房合同：购房者需要与卖方签署购房合同，需要确认合同内容是否清晰明了，并了解合同的条款和条件。
- 律师或房产经纪人：可以考虑聘请律师或房产经纪人来帮助购买房产，以确保购房程序和交易合法合规。
在澳洲买房的法律尽职调查(legal due diligence)主要包括哪些项目？
法律尽职调查是房地产购买中必不可少的程序，包括对房产的法律状况进行全面的调查。该程序旨在确定可能影响房产价值、所有权和使用的任何法律风险或问题。在购买房产时需要考虑的一些法律尽职调查步骤包括：
- 产权查询：产权查询是必要的，以验证房产出售人是否具有合法的所有权和出售权。此查询还确认是否存在任何抵押或其他担保物，如地役权，影响房产的所有权。
- 区划和规划：需要向当地政府确认适用于房产的区划和规划法规。这将帮助您了解房产使用上的任何限制，如建筑限制、环境风险以及遵守建筑规范等。
- 房产测量：房产测量是必要的，以确定可能影响房产价值和所有权的任何边界问题或不一致性。
- 建筑和害虫检查：建筑和害虫检查有助于确定可能影响房产价值和安全性的任何结构问题或害虫侵扰。
- 法律文件审查：审查法律文件，如销售合同、出售人声明和分层地契文件，将帮助您了解销售条款、任何限制和潜在的法律问题。
- 融资和税务：需要获得有关房产购买融资和税务影响的法律建议，如印花税、地产税和抵押贷款费用等。
这些步骤可以帮助您确定任何潜在的法律问题，并在购买房产时做出明智的决策。请务必聘请合格和经验丰富的房产过户律师或专家协助您进行法律尽职调查程序。
在节目中，听友们还咨询了业主百年后留下的房产不转名的利弊、不满邻居分割地块占用他人权益、质疑遗嘱执行人的公平性、购买遗赠房产的交割期限及违约补偿等问题，林汇铭律师均做了详细解答。请您点击收听完整内容。
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【现场说法】100多万买的房子却不属于自己 澳洲买房要避这个“雷”
SBS Chinese
02/05/202330:16
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