Chị Quyên Lê, giám đốc thương mại của công ty Finance Group, chuyên viên tài chánh tư vấn cho quý thính giả cách dùng quỹ hưu bổng tự quản lý để đầu tư bất động sản.
SBS: Thế nào là dùng quỹ hưu bổng tự quản lý SMSF ( hay còn gọi là Self-Managed Super Fund) để đầu tư bất động sản?
Chị Quyên Lê: Chúng ta có thể dùng quỹ hưu bổng của cá nhân để đầu tư mua nhà hoặc mua một cơ sở thương mại. Tuy nhiên tiền trong quỹ hưu bổng tự quản lý này không được dùng để mua lại những căn nhà của bản thân, họ hàng hoặc người thân trong gia đình.
Ví dụ quý vị không thể chuyển căn nhà mình đang ở vào trong SMSF được cũng như tất cả những căn nhà đứng dưới tên quý vị, ba mẹ, con cái mà dùng để cho thuê.
Tuy nhiên, commercial properties thì khác vì tiền trong SMSF có thể dùng để mua cửa hàng, cơ sở kinh doanh của người thân trong gia đình nhưng phải theo giá thị trường.
Ví dụ, tôi có một căn hộ dùng để kinh doanh "commercial property " và đang cho công ty R&R của chính tôi thuê lại và trả tiền thuê. Giả sử tiền thuê này và tiền lương của tôi cao quá nên phải đóng nhiều thuế ở mức khoảng 32-35% thu nhập. Bên cạnh đó, tôi có 1 số tiền hưu bổng đủ để mua lại cửa hàng mà tôi đang đứng tên cá nhân.
Vì thuế thu nhập của SMSF là 15% nên để tiết kiệm được tiền thuế phần chênh lệch mà tôi phải đóng cho tiền thu nhập cho cá nhân, tôi có thể chuyển superfund đó thành SMSF để mua lại căn shop đó theo giá thị trường. Từ đó, tiền thuê thu nhập từ công ty R&R sẽ chuyển hết vào SMSF và tôi chỉ đóng mức thuế 15% thôi. Như vậy tôi sẽ tiết kiệm được phần chênh lệch phải đóng cho sở thuế khoảng 17-20%.
SBS: Cách thực hiện như thế nào, người đầu tư có thể tự làm không? Họ phải có bao nhiêu tiền trong quỹ hưu bổng?
"Chúng ta có thể dùng quỹ hưu bổng của cá nhân để đầu tư mua nhà hoặc mua một cơ sở thương mại". (Quyên Lê) Source: Supplied
Chị Quyên Lê: Trước hết là mình phải liên lạc với kế toán riêng và người cố vấn tài chính chuyên nghiệp vì nếu không có lời khuyên và kế hoạch cụ thể thì sẽ khó thực hiện được.
Để tạo ra SMSF cho bất động sản thì cần có đủ 20-30% tiền deposit, tiền thuế chuyển nhượng, tiền luật sư, bảo hiểm, chi phí trả cho chuyên viên cố vấn tài chánh. Nếu đủ số tiền đó thì mình có thể mua một bất động sản để đầu tư. Nếu SMSF của mình không đủ tiền thì mình có thể mượn tiền của các tổ chức tài chánh, những công ty cho vay nhưng chi phí để làm việc này thường cao hơn các thương vụ bình thường vì sự rủi ro của nó cao hơn.
Cụ thể, vì ngân hàng không thể lấy căn nhà/cửa hàng của SMSF để bán đi nếu tiền vay không được trả đúng hạn (default), vì luật không cho phép. Do đó vì lý do an toàn, SMSF không được trực tiếp đứng tên property mà phải thông qua trung gian gọi là Bare Trust. Bare Trust có nhiệm vụ giữ cửa hàng kinh doanh, cơ sở thương mại, nhà cho đến khi nào SMSF trả xong hết tiền nợ thì mới có thể chuyển tên sở hữu property về SMSF. Nếu SMSF không trả nổi thì ngân hàng có quyền lấy lại property và bán đi để lấy lại tiền vốn.
Thường thì theo lời khuyên của những chuyên gia hoạch định tài chánh thì muốn dùng quỹ hưu bổng tự quản lý SMSF để đầu tư bất động sản thì trong SMSF nên có ít nhất $250 ngàn thì mới có thể chi trả nổi cho những chi phí duy trì như là tiền kế toán, tiền auditor, tiền market appraisal mỗi 2- 3 năm ( luật bắt buộc), phí quản lý bất động sản và nhiều chi phí khác…
SBS: Lợi ích của việc đầu tư theo hình thức này?
Chị Quyên Lê: Lợi ích đầu tư theo hình thức này là tiền thuế cho SMSF chỉ đóng ở mức 15%. Nếu người thụ hưởng ở độ tuổi nghỉ hưu và đã nghỉ hưu thì thu nhập từ SMSF (pension income) sẽ được miễn thuế tức là 0% thuế. Quay lại ví dụ Quyên như trên, nếu như Quyên nghỉ hưu ở tuổi 60 thì tiền thuê từ công ty R & R sẽ không bị đóng thuế đồng nào và có thể rút ra xài mà không do dự gì hết .
SBS: Có những rủi ro nào mà người đầu tư cần lưu ý?
Chị Quyên Lê: Vì chính phủ không muốn quỹ hưu bổng tự quản lý SMSF gặp nhiều rủi to và có khả năng bị vỡ nợ nên có rất nhiều luật lệ khắt khe cho việc đầu tư bằng SMSF. VÌ vậy, người đầu tư không thể tự mình quyết định việc này mà phải thông qua các chuyên gia tài chánh, kế toán để hiểu rõ hơn cách sử dụng SMSF và quy định của quỹ này. Việc này có thể giúp người đầu tư tránh mắc lỗi hoặc bị phạt hoặc đóng mức thuế cao hơn ( ức thuế cao nhất có thể phải đóng là 45%+ Medicare levy surcharge +budget repair levy là 49%). Ví dụ: người ở độ tuổi dưới 49 trong năm 2016/17 có thể đóng vào quỹ hưu bổng số tiền tối đa là $30,000, nhưng nếu đóng cao hơn mức đó, phần chênh lệch phải đóng thuế ở mức cao nhất là 49%.
Kể từ 1/7/17 có một số thay đổi về hưu bổng như:
- Tiền đóng thêm vào quỹ hưu bổng. Hiện tại thì nếu dưới 50 tuổi, mỗi năm chúng ta có thể bỏ tiền túi ra đóng thêm, hoặc trừ thêm từ tiền lương, tối đa 30 ngàn đôla. Trên 50 tuổi là 35 ngàn đôla.
- Nhưng từ ngày một tháng bảy thì không cần biết bao nhiêu tuổi, chúng ta chỉ có thể đóng thêm 25 ngàn đôla mỗi năm mà thôi.
Rủi ro tiếp theo là trách nhiệm quyết định đầu tư. Trong mọi trường hợp, người đầu tư phải chịu trách nhiệm hoàn toàn, mặc dù người đầu tư đã được tư vấn bởi kế toán viên hoặc chuyên viên tài chánh, nhưng vẫn không thể khiếu nại hoặc đỗ lỗi cho người khác nếu mình bị lỗ hoặc bị phạt.
SBS: Xin chị tư vấn một trường hợp thành công trong việc dùng quỹ hưu bổng tự quản lý SMSF để đầu tư bất động sản.
Chị Quyên Lê: Một cặp vợ chồng hiện nay 45 tuổi và làm việc toàn thời gian ở một công ty bán hàng. Hai người dự định mua một căn nhà đầu tư 400,000 đô la để đầu tư và chuẩn bị nghỉ hưu.
Khi đến gặp chuyên viên cố vấn tài chính, và chuyên gia kế toán họ đã giúp và lên cho cả hai một kế hoặch dùng tiền quỹ hưu bổng cá nhân để mua, mượn tiền ngân hàng và dùng tiền thuê cộng quỹ hưu bổng và đóng góp thêm với mức giới hạn cho phép. Kế hoạch này có thể giúp họ tiết kiệm tiền thuế khi cả hai 60 tuổi với số tiền lên khoản 100,000 đô la.
Đây là con số cụ thể :
. Ngân hàng cho vay 280,000 đô la
. Lãi suất cố định là 7.8% theo thời hạn vay
. Căn nhà trên dự đoán tăng hơn 4% một năm .
. Tiền thuê $400 một tuần và sẽ tăng 2.5% trong một năm.
. Đôi vợ chồng này sẽ hi sinh lương bổng để bù vào những khoảng thất thoát từ tiền thuê nhà.
. Thuế suất cận biên 2011 được sử dụng (Marginal Tax Rate)
. Luật thuế và SMSF không thay đổi.
Mời nghe thêm tư vấn chi tiết của chuyên viên tài chánh Quyên Lê trong phần audio. Mọi câu hỏi và ý kiến đóng góp, xin mời quý vị gửi về email . Chương trình "An cư lạc nghiệp" phát thanh hàng tuần vào mỗi tối Chủ nhật lúc 7.30pm trên SBS Radio.
