Trong năm năm qua, các nhà xây dựng nhà ở Úc đã phải vật lộn với tình trạng vượt ngân sách và chậm tiến độ xây dựng.
Một phân tích của Cục Thống kê Úc (ABS), được công bố vào tuần này, đã xem xét hoạt động xây dựng nhà mới từ tháng 7 năm 2019 đến tháng 6 năm 2024 và làm sáng tỏ các yếu tố đằng sau những thách thức này.
Eliza Owen, giám đốc nghiên cứu nhà ở của CoreLogic Australia, cho biết có một loạt các yếu tố góp phần vào "việc tăng chi phí xây dựng và đẩy nhanh tiến độ" trong những năm gần đây.
Phê duyệt nhà ở tăng vọt, sau đó giảm do chi phí tăng
Việc áp dụng lãi suất cho vay thấp và các chương trình kích thích của chính phủ đã khiến số lượng phê duyệt và khởi công tăng đột biến trong nửa cuối năm tài chính 2020–2021, sau khi tổng số phê duyệt nhà ở trong khu vực (174.528) và khởi công (172.959) giảm trong năm 2019–2020.
"Khi lãi suất thấp sẽ làm tăng nhu cầu vay vốn và mua nhà", Owen cho biết.
Để ứng phó với đại dịch COVID-19, chính phủ liên bang đã công bố chương trình HomeBuilder vào tháng 6 năm 2020, chương trình này cung cấp cho những người sở hữu nhà đủ điều kiện khoản tài trợ 25.000 đô la để xây nhà mới hoặc cải tạo nhà hiện có.
Owen cho biết thiết kế của chương trình có nghĩa là số lượng khoản tài trợ có thể được cung cấp là không giới hạn, nhưng bị giới hạn trong một khung thời gian nhất định — các đơn đăng ký mới sẽ đóng vào tháng 4 năm 2021.
"Thiết kế của các chương trình nhà ở như vậy có nghĩa là nếu bạn đang cân nhắc mua nhà, bạn có xu hướng đưa ra quyết định mua nhà sớm hơn nếu có thể để nằm trong khung thời gian của chương trình", bà nói.
"Nó tạo ra nhu cầu quá mức vì nó tập trung nhiều quyết định mua nhà mới hơn trong thời gian của chương trình. Điều đó chỉ làm tăng thêm áp lực về nhu cầu vào thời điểm mà nguồn cung nhà ở bị hạn chế".
Biểu đồ mô tả tổng số nhà ở được phê duyệt và khởi công tại Úc từ năm 2011-2012 đến năm 2023-2024. Source: SBS
Tuy nhiên, kể từ đó, số lượng phê duyệt và khởi công đã giảm hàng năm do lãi suất tăng và chi phí xây dựng tăng.
Một nút thắt cổ chai của những ngôi nhà mới đang được xây dựng
Việc phê duyệt và khởi công nhanh chóng có nghĩa là tình trạng tắc nghẽn của các ngôi nhà mới đang được xây dựng — nhiều ngôi nhà trong số đó nằm ở các khu vực do mô hình di cư thay đổi trong thời kỳ đại dịch.
Việc khởi công tăng vọt vào tháng 6 năm 2021, dẫn đến nhu cầu cạnh tranh và tình trạng thiếu hụt các ngành nghề và vật liệu. Sự mất cân bằng này khiến các dự án bị đình trệ trong nhiều giai đoạn xây dựng khác nhau.
Điều kiện thời tiết khắc nghiệt và tình trạng phá sản của ngành xây dựng cũng không giúp ích được gì, gây ra thêm sự chậm trễ trong quá trình xây dựng.
Biểu đồ minh họa thời gian hoàn thành trung bình của việc xây nhà mới theo từng tiểu bang từ tháng 9 năm 2019 đến tháng 6 năm 2024. Source: SBS
Tây Úc đã trải qua tình trạng tắc nghẽn xây dựng tồi tệ nhất trong tất cả các tiểu bang và vùng lãnh thổ, với thời gian hoàn thành tăng từ khoảng 6 tháng 4 tuần vào tháng 9 năm 2019 lên 16 tháng 1 tuần vào tháng 3 năm 2024.
Tình trạng tắc nghẽn xây dựng nhà mới chỉ bắt đầu giảm bớt vào giữa năm 2023.
Chi phí xây dựng tăng cao
Trong đại dịch COVID-19, nhu cầu xây dựng tăng đáng kể. Owen cho biết nhu cầu mạnh mẽ — một phần được tạo ra thông qua ưu đãi HomeBuilder và lãi suất thấp kỷ lục — cùng với sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, chi phí vật liệu và vận chuyển tăng cao, và tình trạng thiếu hụt lao động đã góp phần làm cho giá nhà đắt hơn.
Bà cho biết: "Nhu cầu về nhà ở vượt xa lượng vật liệu và nhân công có sẵn để xây dựng".
"Khi nhu cầu về những thành phần đó tăng cao, giá cả sẽ tăng... Chúng tôi ước tính rằng kể từ khi đại dịch bùng phát, chi phí xây dựng một ngôi nhà biệt lập đã tăng hơn 30 phần trăm."
Chi phí trung bình của những ngôi nhà hoàn thiện tại Úc đã tăng từ 345.410 đô la trong năm 2019-2020 lên 443.828 đô la trong năm 2023-2024, trong đó Queensland có mức tăng trung bình hàng năm cao nhất là 9,9 phần trăm, tiếp theo là Tasmania với 8 phần trăm.
Trong khi đó, Tây Úc có tốc độ tăng trưởng chi phí thấp nhất, với chi phí tăng ở mức trung bình hàng năm là 5,2 phần trăm. Tuy nhiên, thời gian hoàn thành lâu hơn của tiểu bang có thể giải thích cho sự gia tăng chậm hơn của chi phí xây dựng.
Công ty xây dựng phá sản
Với nhu cầu nhà mới cao, người ta có thể mong đợi các công ty xây dựng sẽ có lãi, nhưng theo một bài báo của Đại học New South Wales (UNSW) về ngành này thì "có điều gì đó không ổn trong lĩnh vực xây dựng nhà ở".
Nhiều ngôi nhà mới được xây dựng theo hợp đồng giá cố định, trong đó các công ty xây dựng đồng ý hoàn thiện một bất động sản với mức giá cố định.
Theo ABS, tình hình trở nên khó khăn trong giai đoạn từ năm 2020 đến năm 2023, khi nhu cầu và chi phí tăng cao gây áp lực lên các thỏa thuận này.
Chi phí tăng khiến các công ty khó duy trì biên lợi nhuận, làm trầm trọng thêm tình trạng tắc nghẽn trong xây dựng nhà ở.
Bài báo của UNSW còn nêu thêm rằng trong khi Úc cần nhà mới do lượng nhập cư cao và xu hướng ít người hơn trong mỗi hộ gia đình, thì "các công ty nhà ở đang phải giải thể với tốc độ đáng báo động".
Bài báo đổ lỗi cho các yếu tố như gián đoạn do COVID-19, chi phí vật liệu xây dựng tăng cao và tình trạng thiếu hụt lao động là nguyên nhân dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh toán; tuy nhiên, biên lợi nhuận thấp và hợp đồng giá cố định dường như là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.
Dòng tiền âm sau đó dẫn đến tình trạng các nhà cung cấp chưa thanh toán và nhà chưa hoàn thiện.
Hiện tại, mọi tiểu bang và vùng lãnh thổ của Úc đều đang tụt lại so với mục tiêu đã thỏa thuận trên toàn quốc là xây dựng thêm 1,2 triệu ngôi nhà vào tháng 7 năm 2029, theo Master Builders Australia.
Ngành xây dựng sẽ có bước tiến tiếp theo như thế nào?
Owen cho biết tác động của đại dịch COVID-19 vẫn đang được cảm nhận trong lĩnh vực xây dựng.
"Người lao động đang cố gắng mặc cả tiền lương của họ để theo kịp chi phí sinh hoạt và lạm phát", bà nói.
"Một số chi phí vật liệu đã giảm một chút và tốc độ tăng vật liệu đang chậm lại. Nhưng nhìn chung, chi phí xây dựng vẫn đang tăng. Hiện tại, nó chỉ tăng chậm hơn một chút.
Bà cũng thừa nhận bản chất "chu kỳ" của nhu cầu xây dựng; khi chi phí xây dựng trở nên quá cao, cả người mua và nhà phát triển đều ngừng xây dựng và mua nhà mới.
"Cuối cùng, điều đó sẽ bắt đầu giải phóng năng lực.
"Một số khó khăn về năng lực sẽ được giảm bớt khi có ít phê duyệt nhà ở mới được lên kế hoạch và số lượng công nhân và vật liệu đã quá tải trong tất cả các dự án này bắt đầu giảm."
Owen cho biết "một phần của giải pháp" cho những gì đang thấy trong lĩnh vực xây dựng là "nghiến răng" và chờ đợi chu kỳ này kết thúc.
hay
