نکات مهم
- هنگام درخواست برای دریافت یک وام مسکن جدید یا تأمین مجدد وام، از شما خواسته می شود بین وام با نرخ ثابت و نرخ متغیر یکی را انتخاب کنید. هر دو گزینه بسته به شرایط مالی و ترجیحات شخصی شما مزایا و چالش های منحصر به فرد خود را دارند.
هنگامی که از یک موسسه مالی وام با نرخ ثابت (fixed-rate loan) می گیرید، نرخ بهره وام شما در طول مدت ثابت، تغییر نمی کند - حتی اگر وام دهنده شما نرخ بهره را تغییر دهد.
وام مسکن با نرخ ثابت به وامی گفته می شود که شما برای مدت معینی از یک موسسه مالی با نرخ ثابت وام می گیرید و با وجود افزایش یا کاهش نرخ بهره، نرخ سود آن در مدت زمان ثابت تغییر نمی کند.
پیتر رادوک، کارگزار (بروکر) وام مسکن، همراه با همسرش در حومه شرقی ملبورن، موسسه ای به نام Mortgage Choice را اداره می کند.
When taking out a home loan, most lenders would ask you to choose between a fixed-term and a variable loan. Source: Getty Images/ Ariel Skelley
او می گوید که مدت زمان ثابت برای یک وام معمولاً از یک تا چهار سال است.
او گفت: «وام با نرخ ثابت به این معنی است که در آن شما با وام دهنده خود توافق می کنید که تا چه مدت می خواهید وام خود را ثابت کنید. این وام البته ممکن است هنوز یک وام ۲۵ یا ۳۰ ساله باشد، اما شما توافق می کنید که می خواهید به عنوان مثال برای سه سال نرخ بهره آن را ثابت نگهدارید. شما حالا می دانید که نرخ بهره چقدر است. اما بانک مرکزی یا همان رزرو بانک می تواند همه چیز را تغییر دهد. اما نرخ سود وام شما تغییر پیدا نمی کند».
وام با مدت زمان ثابت برای بسیاری از وام گیرندگان به دلیل ثبات و اطمینان از میزان بازپرداخت آنها بسیار جذاب است زیرا این نوع از وام در واقع از افزایش احتمالی نرخ بهره محافظت می کند.
If you are borrowing more than 80 per cent of the value of the house, your lender will ask you to get a lenders mortgage insurnace. Source: Getty Images/OsakaWayne Studios
اما در عین حال، باید این را نیز بدانید که اگر نرخ بهره کاهش یابد، وام گیرنده باید به بازپرداخت وام با نرخ ثابت در باقی مدت، که در واقع بیشتر از نرخ جدید بهره خواهد بود، ادامه دهد.
آقای رادوک می گوید بانک ها می خواهند مشتریان بلافاصله سود بانکی را ثابت کنند و این نشان می دهد که اقتصاد در کجا قرار دارد.
او گفت: «اگر از آن دسته افرادی هستید که قرار نیست بیش از حداقل بازپرداخت ها پرداخت کنید، وام های ثابت در حال حاضر گزینه بسیار خوبی هستند زیرا کمتر از وام های متغیر هستند و شما در خصوص مدت زمانی که با وام دهنده خود موافقت می کنید، اطمینان دارید».
او می گوید اگر رویکرد انعطاف پذیرتری نسبت به بازپرداخت وام خود ترجیح می دهید، وام متغیر (variable loan ) ممکن است برای شما مناسب تر باشد.
وام با نرخ متغیر وامی است که نرخ بهره آن ممکن است بالا یا پایین برود. این امر عمدتاً با تصمیم بانک مرکزی استرالیا انجام می شود و هنگامی که بانک مرکزی یا همان رزرو بانک تغییرات نرخ بهره را اعلام کرد ، بانک های دیگر به طور کلی از این روش پیروی خواهند کرد.
او گفت: «بر مبنای مدت وام شما حداقل بازپرداخت مورد نیاز برای شما تعیین می شود، اما اگر بخواهید می توانید مبلغ بیشتری را برای آن وام بپردازید، البته نمی توانید کمتر هم پرداخت کنید. بنابراین اگر وام بیشتری پرداخت کنید، بدیهی است که می توانید وام را زودتر تسویه کنید و در صورت تمایل با انجام یک بافر یا پرداخت اضافی، می توانید این بازپرداخت ها را دوباره از وام پس بگیرید».
اگر بانک مرکزی نرخ بهره را کاهش دهد، می توانید مبلغ بیشتری را بازپرداخت کنید. این یکی از راه هایی است که وام متغیر به شما کمک می کند وام خود را سریعتر بازپرداخت کنید. از سوی دیگر، اگر نرخ بهره افزایش یابد، بازپرداخت های شما نیز افزایش می یابد.
اگر نتوانید متعهد به بازپرداخت بیشتر شوید، این می تواند به طور بالقوه یک مشکل باشد.
کوین دیویس استاد برجسته امور مالی در دانشگاه ملبورن است. او می گوید حساب های موسوم به آفست (offset) یک ویژگی مهم است که عموماً فقط با وام های متغیر ارائه می شود.
او گفت: «حساب های آفست وام مسکن یا حساب هایی که امکان برداشت از وام را مهیا می کنند به شما امکان ایجاد مازاد وجوه را می دهد، و می توانید سود وام مسکن خود را کاهش دهید زیرا مبلغ آن را کم می کنید و این انعطاف پذیری را برای تجدید نظر در خصوص این وجوه اضافی به جای استفاده از کارت های اعتباری در صورتی که ناگهان نیاز به پول نقد داشته باشید فراهم می کند».
پولی که در یک حساب آفست قرار دارد، موجودی وام را کاهش می دهد و سود آن مبلغ را نیز جبران می کند. به عنوان مثال، اگر شخصی ۴۰۰ هزار دلار وام با نرخ متغیر داشته باشد و ۱۰۰ هزار دلار در حساب آفست خود داشته باشد، فقط ۳۰۰ هزار دلار سود پرداخت می کند.
بسیاری از وام دهندگان همچنین پیشنهاد می کنند تا وام مسکن را بین وام های متغیر و نرخ ثابت تقسیم کنید.
شما می توانید وام خود را به شکلی که مناسب شماست تقسیم کنید.
آقای رادوک می گوید هنگام تصمیم گیری بین وام های متغیر و وام های با نرخ ثابت ، یکی از مهمترین مواردی که باید به آن توجه کرد هزینه لغو وام است که وام گیرنده باید آن را در صورت تصمیم به لغو وام خود با نرخ ثابت قبل از پایان مدت زمان وام، بپردازد.
این هزینه که به آن break cost نیز گفته می شود بر اساس نرخ بهره در زمان مبادله محاسبه می شود. این نرخ می تواند بالاتر یا پایین تر از نرخی باشد که وام خود را بر مبنای آن دریافت کرده اید.
او گفت: «اگر اکنون وام خود را برای دو سال دیگر بر روی ۳ درصد قفل کرده اید و می خواهید از آن وام با نرخ ثابت خارج شوید و بانک اکنون می تواند این پول را فقط به ۲ درصد به شخص دیگری بفروشد، آنها در واقع ۱ درصد از مبلغ وام شما را از دست می دهند. بنابراین ، آنها به عنوان جریمه از شما پول دریافت می کنند تا از وام با نرخ ثابت خود خارج شوید، بنابراین دو سال دیگر می تواند به مقدار زیادی پول اضافه کند».
از سوی دیگر ، اگر نرخ بهره بالا رفته باشد و شما بخواهید از مدت زمان وام خود صرف نظر کنید، بانک مشکلی برای وام دادن این پول به وام گیرنده دیگر نخواهد داشت زیرا آنها نرخ وام شما را بر روی با نرخ کمتری ثابت نگهداشته اند.
آقای رادوک می گوید با توجه به نرخ بهره پایین وام های بانکی از منظر تاریخی، اگر اکنون وام خود را ثابت کنید، تنها حرکت احتمالی نرخ به سمت بالا خواهد بود.
گاهی اوقات بانک ها از برخی وام گیرندگان می خواهند بیمه وام دهندگان یا LMI بخرند. این بیمه ای است که در صورت عدم امکان بازپرداخت وام از وام دهنده محافظت می کند.
کوین دیویس ، استاد دانشگاه ملبورن می گوید این بیمه یک بیمه غیر معمول است زیرا برخلاف سایر بیمه نامه ها، بیمه وام مسکن وام دهندگان حتی با پرداخت حق بیمه به نفع شما نیست و به نفع بانک عمل می کند.
او گفت: «اگر مبلغی که وام می گیرید ۸۰ درصد یا بیشتر از قیمت خرید است، به طور کلی بانک ها از شما می خواهند آنچه را که بیمه وام مسکن وام دهندگان می نامند، خریداری کنید. یکی از مشکلات این است که شما، یعنی خریدار، در نهایت آن بیمه را می پردازید، اما بیمه شما را در برابر هیچ چیزی بیمه نمی کند. در صورت عدم پرداخت وام و در صورتی که آنها نتوانند پول خود را دریافت کنند، بیمه بانک را بیمه می کند . و آنها پول خود را از شرکت بیمه دریافت می کنند».
برای کسب اطلاعات بیشتر به وبسایت دولتی money smart بروید یا برای کسب اطلاعات بیشتر با یک کارگزار مجاز وام مسکن صحبت کنید.
