幾乎每周都會有租金上調的消息，或更多租客因無法支付加租而被迫離開家園的故事。
澳洲統計局表示，截至 10 月，全年租金上升了6.6% 。
如果你正在簽署新的租金協議，情況會更壞，租金平均比一年前高出8.6% ，在雪梨和墨爾本的熱門地區，這數字還要高很多，比一年前高出約15 % 。
儲銀行長布洛克 (Michele Bullock) 預計租金將進一步上漲 10%。 Source: AAP / BIANCA DE MARCHI/AAPIMAGE
租金上升都不是無可避免的。州和領地政府有權透過租金管制來防止租金大幅上漲和驅逐租客，從而幫助遏制因加租而增加整體通脹率。
我為（倡議穩定居所非牟利組織）「新州居所組織」（Shelter NSW）和(租戶組織) 「新州租戶聯盟」（ Tenants Union of NSW）進行的研究發現，防止租金過度上升的法規在已發展經濟體中越來越普遍，包括美國、加拿大和歐洲大部份地區。
有人認為租金管制會減少出租物業的投資，使業主和租客的情況變得更差。但我們發現，如果法規設計得宜，它可以透過加強租住權保障和提高負擔能力來幫助租戶。
租金管制如何運作？
租金管制方法有很多種，但常被忽略。
有些政府將每年的租金加幅限制在固定的百分比，從愛爾蘭的 2% 到美國加州的 10%。儘管通脹率上升導致許多政府對加幅限制設定上限，但有些國家還是將租金的增加，限制在通脹率的範圍內。
大多數政府都不會監管初時的租金，而是限制此後的增長，從而允許「空置解除管制」（Vacancy Decontrol）。
第一代的管制措施為凍結租金，第二代的管制措施為允許租金逐步上調，第三代的管制措施為僅在租期內限制租金，允許業主在出租給新租客時不受限制地加租。下圖說明了這些差異。
如圖所示，第三代控制措施的目的不是長期抑制租金增長，而是保護現有租客免受過度加租的影響。這意味著措施不太可能抑制供應。
當業主將出租物業大裝修或面臨營運成本增加時，幾乎所有法規都允許個別額外加租。這有助於確保不會妨礙房屋的日常維修保養。
一些政府完全豁免新建的出租房屋受監管，可以是永久或數年，這樣的缺點是使很大一部份出租房屋市場不受監管。
租金監管如何幫助澳洲租客？
我們研究了最近公佈租金法例的五個案例，澳洲首都領地、愛爾蘭、俄勒岡州、蘇格蘭和明尼蘇達州聖保羅。
與澳洲大部份地區一樣，所有地區近期都沒有完善或長期執行租金管制措施的歷史。每個國家都在過去十年內引入了控制措施，除了愛爾蘭之外，所有國家都在過去五年中引入租金管制。
我們將每項法規與雪梨的租金上升進行比較，研究每項法規可能有多大的幫助。
愛爾蘭的租金上限是最嚴格的。在一些指定的「租金壓力區」，年增長率限制在 2% 或總體通脹率的年增長率，是以較低者為準。
如果在過去一年雪梨實施這項上限，租客平均將節省 1,976 元。愛爾蘭是五個政府當中，唯一一個是第二代進行租金監管的政府，即使租約發生變化，租金上限也適用。
蘇格蘭和聖保羅的租金上限也會抑制雪梨租金的升幅。兩地都將年升幅限制在 3%，這將為雪梨的租客在過去 12 個月中節省 1,716 元。
然而，蘇格蘭允許特別加租高達6%，以支付維修費用及營運成本增加，聖保羅允許特別加租高達 15%，過去 20 年建造的房屋獲得豁免。兩者都物業有新客時，租金升幅會「解除控制」。
俄勒岡州和首都領地的管制措施寬鬆很多。俄勒岡州禁止每年租金加幅超過 10% 或 7% 加通脹率（以較低者為準），但不包括過去 15 年建造的房屋。
首都領地的租金上限設定為「澳洲統計局量度的坎培拉租金近年增幅」的110%。這是國際上獨一無二的模式。
兩地的做法都不會限制過去 12 個月雪梨租金中位數的增加，儘管兩者都會阻止更過度的加租。
澳洲最近的租金增幅非比尋常。
在過去十年的大部分時間裡，每一個模型與雪梨相比，都允許有同樣的租金升幅或更實惠的租金。
雖然措施會防止異常地大幅加租，但大多數業主不會受到影響。
澳洲最新的《國家住屋及無家者協議》（National Housing and Homelessness Agreement）的目標之一，是鼓勵「私人租賃市場的租住權保障」。
無限制的加租破壞了租住權保障，為澳洲各州和領地租金管制提供了理由。
我們研究的例子表明，此類法規不一定影響出租房屋的供應，然而顯示，雖然租金監管不是靈丹妙藥，但可以令租金更實惠和租客更有保障。
本文作者：西森（Alistair Sisson）為麥覺理大學（Macquarie University ）社會科學學院研究員。
SBS 中文堅守，以繁體中文及簡體中文提供公平、公正、準確的新聞報道及時事資訊。SBS 廣東話及 SBS 普通話電台節目均已為大眾服務超過 40 年。歡迎在每天早上 9 至 11 時透過收聽廣東話節目及在每天早上 7 至 9 時收聽普通話節目，或透過收聽直播及節目重溫。
