案例回顾
黄金海岸夫妇Jess和Jackie Morecroft购买5年之久的房产被法院判决归还给了前任房主。
READ MORE
【现场说法】100多万买的房子却不属于自己 澳洲买房要避这个“雷”
今年2月，昆士兰州最高法院裁定，尽管已经被出售并支付了款项，，这对夫妇在黄金海岸居住了5年的Mermaid Beach房子仍然属于83岁的前任房主Hind Issa。
近期，法院判定，由于受到抵押贷款欺诈的影响，Morecroft夫妇有权向昆士兰政府追回270万澳元，因为他们被剥夺了这处房产。昆士兰法律允许因为欺诈而“被剥夺了一处土地利益”的人提出索赔要求。不过，昆士兰政府有权对此裁决提出上诉。
这一裁决标志着这对夫妇为保住他们以126.5万澳元的价格在2018年的抵押品拍卖中购买的家庭住宅而进行的长达5年的法律诉讼的重要节点，他们为此花费了数十万澳元。
与房产相关的法律权益有哪些？
covenant
a)Covenant ，这是一个注册在土地上面永久的一个土地限制，也是一种比较常见的土地限制。比如说这个土地上面只能盖一个房子或者是这个土地的房子只能够是在多少面积以上的，或者是外墙一定要用什么样的材质的建材来建造。
b)Covenant限制了业主对土地的开发和建筑的建造。比如，如果有covenant说土地上只能有一桩建筑，那么业主就没有办法分割土地来建造两幢或者多幢建筑。业主可以申请移除Covenant，但是业主需要考虑相关的费用和投入的时间和精力。
easement
c)“Easement”我们通常叫做地役权。地役权通常有好几种，比如说水公司的Easement，就证明这个土地下面有那个排污管道或者是有一个 Carriageway的Easement，意思是你的邻居或者某个第三方是有权从你的土地上经过的。
d)业主不能在地役权范围的土地上建造任何建筑物，如果一定要造的话，要获得相关部门的批文。另外一个比较常见的风险是，如果因为地役权上的建筑物坍塌造成下面的水管被破坏的话，业主也可能要承担相关责任。另外，买房产保险的时候，最好也问一下，保险会不会保。
caveat
e)Caveat其实是一种比较常听到的禁制令，也可以叫禁卖令。一般是第三方人士登记在土地产权上，限制业主出售此房产（土地）的。
f)有些客户可能会担心如果有个Caveat 在上面了，是不是代表着这个卖家有很多的债务纠纷等等，也担心是否会应到后期的交割。
g)其实，这个要看Caveat的种类是什么。交割之前，卖家有责任把禁卖令撤销的，否则买家不需要支付尾款。但是，风险是这种禁卖令有可能会影响到买家购买房产的。
文物/植被保护区
h)文物保护区，也就是“heritage overlay”。值得注意的是，文物保护区范围内的房子不一定就是登记了的heritage房产，而是周围有可能是有文物价值的房产，所以在heritage overlay范围内的房产（没有登记heritage)，如果要推倒重建的话，council可能会提出一些额外的要求。
i)除了文物保护区外，还有一个植被保护区 “vegetation overlay“。在植被保护区域范围内的房产，如果你想移除任何植被的话，我们建议您联系council或者专业的树木砍伐公司，确认这些植被的移除是不需要批文的。
Caveat（警告） 的种类
什么是 caveat？
财产限制令（caveat）是一项可以由声称对他人房地产有权益的人（限制权人）提出的要求。财产限制令作为通知，告知限制权人对该土地的权利，防止在移除财产限制令之前与该土地进行任何进一步交易。财产限制令在商业争议中可能非常有用，因为它可以用于在涉及一方声称对财产有权益的情况下进行争议，并且在某些家庭法律事务中，也有助于保护非注册业主的一方的权益。
谁可以登记caveat？
有法律或衡平权益的人可以登记土地注意事项来保护他们的权益。
具有土地注意事项权益的人的示例包括：
a. 在完成之前，购买方根据销售合同在所购买的财产中具有衡平权益的购买方；
b. 未注册租赁合同下的承租人（衡平承租人）；
c. 根据贷款协议向借款人的不动产（衡平抵押权人）设立抵押或担保以担保协议下的款项的借款人；
d. 在婚姻关系中，如果房产只在配偶名下，但对房贷有贡献和/或对财产进行了改进的一方。
但是，您应该寻求法律建议，以确保您有足够的理由登记注意事项，因为如果注意事项被错误地登记，注意事项人可能需要对财产所有者或任何因注意事项而遭受损失或损害的其他人进行赔偿。
如何移除 caveat?
根据昆士兰州法律规定，caveat可以分为非过期和过期两种。可以以以下方式申请非过期caveat:1.由登记所有人提出;2.获得登记所有人的同意;3.由土地登记处提出;或者4.由法院命令提出。如果上述情况均不适用，则可以提出过期caveat，如果有足够的理由的话。过期caveat将保持有效期三个月，此后如果caveator未采取行动保护他们的利益，caveat将会失效。对于权益抵押人来说，即使获得了登记所有人的同意，也只能提出过期caveat。权益抵押人应该在财产上注册抵押以创建财产的合法利益并获得最好的保护。
在澳洲买房要注意什么？
交割后的费用
在澳洲，买房不是一锤子买卖，还需要考虑购买，管理以及维护投资房产所需要的费用。例如印花税、贷款手续费（银行费用500到几千澳元不等）、保险费、物管费（市中心公寓一般$2000到$7000澳元/年左右，别墅分小区，价值不等）、地税以及市政费和排污费（约$2000/年）。
山火影响
无论你住在新州维州还是昆州，山火高风险区域的房子都被大面积的损毁。
因此，所有易受山火影响区域的房子，都要用高防火材料来做外墙及门窗，建筑成本较高，保险成本增高，以后想转手也会出现很多的问题。
下雨看房，检验渗漏和管道
对于缺乏专业检查工具的普通消费者和投资者来说，判断房屋是否渗漏最直接的方法就是下雨天去检查房屋。
许多房屋都有潮湿和排水问题，在下雨天的日子看房，可以真正观察到排水系统的工作，从而排查明显问题。
白蚁侵蚀
做房屋检查时，手电筒是必须的工具。白蚁侵蚀是严重的安全隐患，建议趴在地上，用手电筒照一照，看看是否有白蚁在地面或楼板接缝处活动。
小心老旧房屋的石棉
石棉本身是一种非常好的建筑材料，隔热防火隔音防水的效果比市面上的很多板材都要好，而且澳洲的石棉矿产非常丰富，所以早期石棉在澳洲是非常盛行的。
但是后来研究表明人或动物吸入石棉纤维在肺部无法排出会导致石棉肺，并可致癌, 而且发病率极高。所以如果购买二手老旧房屋，必须注意内装修和屋顶是否有石棉危害，如果石棉暴露在外面是极危险的。
如果你的房子建于1990年之前，很可能含有石棉。这种物质在1990年被禁止用于建筑产品，但一些在1990年代或21世纪初建造的房屋仍使用含有石棉的产品，直到2003年全面禁止使用石棉。
功能性检查
房屋功能检查包括所有的电器，插排，炉灶，水龙头，窗户的闭合，楼梯的扶手，踏步等400-500项功能性检查，大多数的小毛病都发生在这些功能性检查中，买家其实自己是可以做一些简单的功能性检查的，但是由于验房时间有限，买家往往不熟悉流程，专业度达不到，还是会漏掉很多项目，漏掉任何项目都有可能会让买家在入住后产生居住烦恼和维修费用。
验房是规避房屋风险的一个有效方案，特别是二手房交易，专业验房师会使用一系列设备和工具来检测房屋质量，出具报告记录房屋方方面的问题。这份报告也可以成为买家和卖家讨价还价的最有利的工具，同时也是日后万一房屋有需要报保险的时候，给保险公司呈现的最有力的原始凭证。
在节目中，听友们还咨询了再婚是否需修改婚前遗嘱、仅有两户是否需要请物业公司及购买保险、出资让亲戚在海外代买房如何在遗嘱中写明继承权、离婚后的财产分割等问题，林汇铭律师均作了详细解答。请您点击收听完整内容。
LISTEN TO
【现场说法】所购房产仍属于原业主 买家终获赔
SBS Chinese
17/05/202329:19
本节目仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者原创保护，且作者与本台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。
《现场说法》听众热线逢周二上午8点20分至9点播出，欢迎拨打热线电话1300 799 323参与节目，咨询法律或移民问题。
欢迎下载应用程序SBS Audio，关注Mandarin。您也可以通过苹果播客、谷歌播客、Spotify等播客平台随时收听和下载SBS普通话音频故事。
