维州的一位买家在买房前请建筑检测师做了验房，发现出具的验房报告与房产中介提供的验房报告有巨大的差别。
该买家表示，卖家的报告只提供了“非常基本”的信息，强调“房子没问题，可以入住”。但买家自己请验房师出具的报告显示，房子的某些区域可能含有石棉，而其他区域容易滋生霉菌并易受白蚁侵害，其中一间房间“不适合居住”，阳台不符合建筑规范。报告指出修复费用远远超过10万澳元。报告还认为，“或者拆除并重建可能更合适”。
这位买家自己请人验房的举动让他避免了大额损失。
在本期《现场说法》听众热线节目中，Auslaw澳和律业管理合伙人林汇铭律师和听友们聊了聊买房前验房的话题。
林律师表示，对于通过拍卖房产，如果买家有意，最好在拍卖前就请验房师做好验房工作，以免后续的麻烦。
全澳各司法管辖区对验房师资质的要求不尽相同。维州和昆州对验房师有滋滋要求；在南澳州，验房师不必获得资质许可，但如果他们的行为违法或不公平，可能会面临纪律处分；在新州，对验房师的持证许可证要求在2009年取消；塔州和西澳州的购房者完全依靠基于“买方自负责”的市场上进行交易；首都领地政府要求卖家在房产出售前向买家提供建筑和害虫检查报告。
林律师以昆州为例，对验房师的要求以及验房内容进行了介绍。
成为昆士兰建筑和施工委员会（QBCC）认可的验房师有什么要求？
经验
昆州验房师资格申请人需要证明在以下范围工作方面有5年的经验：
- 低层建筑工程师、中层建筑工程师或综合许可证的建筑师
- 建筑测量员、助理建筑测量员或建筑测量技术员
推荐人
昆州验房师资格申请人需要提供至少3份推荐人报告，其中包括确认申请人在工作范围和监督经验方面的能力的证明，使用下面的表格。推荐人报告必须由申请人和推荐人签字并确认无误。
适合验证申请人经验的合适资质的人是同时满足以下条件的人：
- 持有与申请人所申请的许可证相同或更高级别的许可证或资格
- 可以通过填写许可证申请上的推荐人报告来确认申请人的现场经验
理想情况下，验证申请人工作经验的推荐人应该持有与申请人所申请的许可证相同或更高级别的许可证或资格。
或者，如果申请人的推荐人在公司中担任督导或管理角色，QBCC也会考虑这一点。
昆州政府和QBCC对买房前的验房，有什么建议？
房产检查
在开始谈判之前，尽量安排房产检查。这样，你就能确切了解房产的状况。然后，在提出报价时，你就可以考虑到未来的费用。在进行检查时，要了解报告的具体内容和不包括的内容。
即使房子看起来不错，检查一些事情以了解房屋的历史和任何缺陷，可能会在长期来看省钱。购买一套房子可能令人兴奋。这很可能是你一生中最大的投资之一，所以确保做出正确的决策非常重要。
主要的房产检查类型包括：
- 建筑检查
- 害虫检查
- 游泳池检查
- 如果房屋有游泳池，获得安全证书
- 太阳能系统检查
- 安排检查检查你的房屋是否有家庭保修保险(home warranty insurance)的保障
验房师还有可能会检查的问题：
- 屋顶故障
- 天花板渗漏
- 墙体薄弱或开裂
- 地基受损
- 霉菌问题
- 防水不足
如果你无法提前安排检查，你仍然可以在交割日前进行检查。你需要在合同中写入条款，允许你在房产获得差评检查报告时取消交易。
如果你担心房产的特定部分（例如屋顶），你应该考虑向相应的专家（例如水管工、工程师）获得更详细的报告。
在检查期间，你应该在房屋内。确保你：
- 理解检查的范围（检查员会检查什么和不会检查什么）
- 在购买之前向检查员提问，了解你对房屋想了解的任何事情
房屋与虫害检查（Building and Pest Inspections）
购房时，你会希望确保后院的独立屋或游泳池已经得到市政批准，并且没有白蚁或潮湿的问题。在最终购买之前，请进行以下检查：
- 购房前建筑检查
- 白蚁检查
你可以进行综合的建筑和害虫检查。确保检查员持有昆士兰建筑和施工委员会的有效许可证。
这些检查有时被称为建筑和害虫检查。如果你的检查员拥有适当的许可证，两者可以同时进行。
请记住，如果你购买了一栋在购买前你已经知道存在缺陷或下沉的房屋，后来你将无法通过昆士兰住房保修计划（Queensland Home Warranty Scheme）来索赔保险。
在购买之前，你应该进行建筑和害虫检查，并将其作为合同的条件，即在最终完成销售之前，你必须对这些检查的结果感到满意。
白蚁检查
在白蚁检查（通常称为害虫检查）中，害虫控制人员会检查房产，以检查以下内容：
- 白蚁
- 白蚁破坏的证据
- 已安装的白蚁管理系统
检查员还应该告诉你：
- 如何维护已经安装的白蚁管理系统
- 房产是否位于白蚁攻击风险区域
石棉检查
你的建筑检查员会指出房屋中可能存在的石棉。大多数在1990年之前建造的房屋中都含有一些石棉。
这种绝缘材料现已被禁止使用，因为当它被干扰时，会释放出微小的纤维，如果吸入体内，可能导致致命的肺部疾病。
对于含有石棉的房屋进行翻新需要额外的预防措施，并可能会增加费用，所以确保你清楚自己要承担的风险。
泳池检查
如果你有游泳池，你必须安排持有许可证的检查员来检查其安全性。他们将确保：
- 符合安全规定，如标志和围栏
- 符合建设标准
检查员必须持有许可证。
太阳能系统检查
如果房屋配备了太阳能系统，你应该考虑请专业人士对其进行检查，以确保其运行高效且安全。
确保任何涉及直接或密切接触安装的工作由持有许可证的电工或经过澳大利亚清洁能源委员会认可的太阳能电池板安装师傅进行。
你还应该要求卖方提供与该系统相关的文件。
这可能包括保修文件（在出现任何故障或维修时可能有用）以及购买时安装商提供的维护计划。
交割前验房
在交割前的2-3天，你应该对房产进行验房。确保它的状态与你签署合同时相同。特别是，检查你在合同中特别包括的任何内容。
在交割日前，请向你的律师咨询是否已满足合同的所有其他条件。
在节目中，听友们还咨询了收到质疑遗嘱不公平的法院传票怎么办、租客不按约定期限搬走、父母为子女支付离婚未分割房产的一半资金给另一方等问题，林律师均做了详细解答。请您点击收听详细内容。
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【现场说法】买家请人验房避免了大额损失 验房师做哪些房产检查？
SBS Chinese
19/07/202330:54
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