在利率上涨的当下，一些还不起房贷的业主被迫出售房产。在本期《现场说法》听众热线节目中，朗伦律师事务所Lawren Legal主任律师张卓轩和听友们聊了聊还贷困难的话题。
还不起房贷的法律后果有哪些？银行一般会采取什么行动？
还不起房贷的行为本身实际上就是一种违反借钱合同的行为。由于所购买的房屋用于为借款做担保抵押，所以如果借款人违反了借钱合同，作为抵押权人的银行，有权利直接停止借款合同，并且将本金，利息和损失（根据借贷合同的规定，有时会有按天计算的违约金）算一个总数，要求借款人马上进行偿还。如果借款人无法偿还，银行可以直接取得抵押房屋的占有权，然后对抵押房屋做直接的拍卖。
通常，银行采取上述行为之前，都会按法律规定，给房屋所有人发通知。为了减少损失，建议房屋所有人在收到上述通知后，要马上联系银行，看是否可以延缓还款的时间，或者和银行商量，在限期内自己挂牌出售。因为限期内挂牌自己出售，通常不会出现房屋被超低价贱卖的情况。
如果用房屋重新融资或者更换银行，一般可能遇到什么样的法律问题？
有的房屋所有人为了增加收入还贷款，或者更换到一个新的固定还款利率的贷款，会申请将已经增值的房屋做重新融资或者更换银行贷款。在做这一程序时，通常遇到的问题就是可能房屋所有人在感到绝望的时候，会夸大甚至虚假申报自己的经济状况，包括了收入和支出的状况。现在借贷方已经比以前使用了更完备的交叉查询方式来确保借款人的真实经济情况，包括借款人在税局的报税情况，借款人在各个银行的存款和花费情况。如果一旦发现借款人提供的信息无法自洽，那么银行可能会直接在借款人信用记录上画上黑线。如果提供的信息存在严重作假，那么银行就会直接发通知，指责借款人违约，并将房产卖掉，收取高额的违约金利息等。更有严重者，我们也真实见过有银行将其作假职员和申请人提交警察，对这些人做刑事起诉。
如果将自己的房屋分出一部分出租，一般可能遇到什么样的法律问题？
还有的房屋所有人为了增加收入还贷款，会选择将自己的房屋做air bnb或者部分出租。这样的房东最常犯的错误就是认为分租和整租不一样。在报税和法律监管上，整租房和分租房是没有区别的。因此为了维护自身利益，也会建议房东在分租时，和房客签订租房协议，按法律管理押金，出了问题按法律去如VCAT等仲裁机构解决争议。如果遇到有暴力行为的租客，要及时报警，申请保护令等。
如果最后个人资产负债失衡，出现资不抵债，可能发生什么情况？该如何应对？
如果没有精力获取额外的收入，或者实在无法承担房贷，那么卖掉房产也不失是一个好的解决方法。如果卖掉房产后仍然资不抵债，那么可以考虑跟追讨债务的人签订还款协议，分期付款。甚至，可以寻求破产管理人的帮助。破产期通常是从接受破产申请表格起的三年，在这三年中，只要破产人收入超过一定的金额，就会被用来还之前所欠的债务。破产期过后，破产人就不用再还所欠的债务。
在节目中，听友们还咨询了拍卖所得房屋的前业主多住一周后“出现的损坏”谁负责、刚毕业工作不久想买房但担心将来还不起房贷、目前出租的拍卖物业要求新业主继续租客租约等问题，张卓轩律师均做了详细解答。请您点击收听完整内容。
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【现场说法】还不起房贷会面临哪些法律问题？
SBS Chinese
11/07/202324:57
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