更加令人担忧的是被诸多机构和专家多次警告“供过于求”的公寓市场开始出现明显滑坡，已经有报道称布里斯班的公寓出售亏损严重，售价大幅不及楼花原始购买价。最新的本地媒体就披露称，在布里斯班的Hamilton、Bowen Hills和Fortitude Valley地区，五年前开始建造的高层公寓楼们，大部分于今年在销售时都出现了亏损。
CoreLogic 的数据也显示，布里斯班最新一周的房屋拍卖清盘率仅为51.5%，黄金海岸的拍卖清盘率更是低至37.5%。而在2016年和2017年两年，布里斯班的Riverside Hamilton大楼中出售的房屋都录得了亏损销售。销售的亏损额度从相比原价下跌幅度从8.7%到29%。这甚至引起了澳联储副行长Luci Ellis的重视，表示布里斯班潜在的房市供给过剩问题正处“关键时刻”，新公寓的集中出现会对市场造成重大影响。
今年布里斯班内城区已经有5300多套公寓完工，仍有1.1万套公寓在建。第二季度布里斯班的公寓中位数价格下跌了2.3%，不过独栋别墅价格仍在上涨。事实上这种情况并不是布里斯班独有的，包括墨尔本和悉尼在内的公寓房——尤其是楼花都存在着比较明显的压力，也已经出现了大量亏损出售楼花的现象，笔者也在此前的一些评论中提到过。
但这是不是就意味着澳洲房市彻底进入下行周期甚至“崩盘”了呢？恐怕并不见得，事实上目前住宅地产的主要压力依然在投机性质过大的公寓市场，独栋房屋市场受影响非常有限。主要原因有以下三条：
首先，公寓与独栋别墅或者房屋市场有着巨大区别。前者往往带有比较大的投资属性，尤其是吸引海外投资者买入，其受政府及金融机构贷款和监管影响较大；后者的买家更多来自本地市场，且带有比较多的自住属性，需求稳定性高，受监管政策变化影响小。
其次，本地市场环境依然相对宽松。澳联储的官方利率依然停在历史最低位，而且短期加息的可能依然不高。虽然银行多次自行加息——尤其是提高了投资房利率，但目前在5%左右的银行贷款利率在历史上依然处于偏低的水平，去除首付部分后，3-4%的平均租金回报率可以抵上绝大大部分的贷款资金成本。
最后，也是最重要的是，澳洲住宅市场长期供不应求的问题并没有得到实质改变。澳大利亚平均每年将近2%的人口增长率在全球发达国家中一直独占鳌头，而复杂缓慢的土地审批程序使得住宅建设速度始终赶不上人口增长和需求增速。也正是因为这个原因，在投资——尤其是海外投资收到限制的情况下，自主需求很快就填补了这个缺口。这一方面体现在绝大多数城市中，都出现了自住房比例更高的独栋房屋价格和拍卖清盘率表现明显高过公寓房的现象；另一方面也体现在最新的7月贷款数据显示在投资房贷款当月大跌近4%的情况下，自住房贷款较去年大涨超过5%，而去除再融资的全新自住房贷款增速更是创下了历史最高水平。
因此，澳洲房产市场目前面对的是一个公寓市场与独栋房屋，自住房需求与投资方需求出现明显差别的状况。既没有必要因为部分公寓房价格的下跌而人人自危，也没有理由因为一些地区的房价依然表现强劲而盲目自信。（撰文：魏睿昊，作者观点不代表本台立场，转载须经许可）
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Source: sbs mandarin
