Cung nhiều hơn cầu
Giá nhà đã tăng gần một phần ba kể từ tháng 5 năm 2012, dẫn đầu là các thị trường đang bùng nổ ở hai thành phố lớn Sydney và Melbourne, nhưng Giám đốc Điều hành bộ phận Kinh tế của Ngân hàng Commonwealth, ông Michael Blythe nói với hãng tin AAP rằng những con số đó không hiển thị bức tranh toàn cảnh.
Theo ông Blythe, sự kết hợp giữa hai yếu tố giảm cầu và tăng cung đang hạ nhiệt thị trường từ từ và giá nhà đã bắt đầu sụt giảm.
"Nhu cầu và nguồn cung nhà ở đang chuyển động theo hướng làm chậm lại sự gia tăng giá cả nhà đất," ông Blythe đã viết trong một lá thư gửi cho các khách hàng vào đầu tuần này.
"Đà gia tăng trong giá nhà ở đã bắt đầu chậm lại trong năm qua."
Kinh tế gia này cho rằng, trong khi các cuộc khảo sát trong vài năm gần đây cho thấy các hộ gia đình tin rằng giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng, nhưng niềm tin của họ đã bị suy yếu đáng kể từ cuối năm 2015.
"Bong bóng thị trường nhà đất và chiến lược khấu trừ vốn trong đầu tư thua lỗ cũng khiến người ta tin rằng giá cả sẽ tiếp tục tăng với tốc độ nhanh," ông nói với AAP.
"Phần đông nhìn thấy lúc này là thời điểm xấu để mua nhà. Tâm lý người mua như vậy thường kéo theo sự suy giảm trong hoạt động bán hàng trên thị trường."
"Nhu cầu và nguồn cung nhà ở đang chuyển động theo hướng làm chậm lại sự gia tăng giá cả nhà đất," Kinh tế gia Ngân hàng Commonwealth, Michael Blythe
Bên cạnh nhu cầu mua nhà giảm, ông Blythe nói rằng còn có một sự bùng nổ trong đầu tư xây dựng khu dân cư khi nguồn cung các tòa nhà mới xây tăng mạnh.
Ông cho biết số lượng công trình nhà ở khởi công trong năm 2015 là 220.000, dự báo con số này sẽ là 211.000 trong năm 2016, so với nhu cầu căn bản chỉ 185.000.
"Sự gia tăng trong hoạt động xây dựng có nghĩa là tỉ lệ giữa công trình và dân số đang trở lại mức trung bình," ông Blyth nói.
Niềm tin lung lay
Tuy nhiên một phúc trình mà Đại học Monash mới công bố gần đây dự đoán sự thay đổi trong nguồn cung sẽ làm giá căn hộ tuột thê thảm, chứ không làm thị trường địa ốc tổng thể hạ nhiệt.
Trong phúc trình với tên gọi “Khủng hoảng khả năng mua nhà tại Sydney và Melbourne: Chưa thấy hồi kết thúc”, Viện Nghiên cứu Dân số Úc của Đại học Monash cho rằng, lần lượt Melbourne rồi Sydney sẽ sớm thấy những dấu hiệu rõ ràng trên thị trường, tràn ngập loại hình chung cư, với ước tính khoảng 21.000 đến 22.000 căn hộ được xây xong trong năm 2016 và 2017.
Dự đoán giá chung cư sẽ sụt giảm mạnh khi hàng chục ngàn căn hộ mới sẽ xuất hiện trên thị trường trong vòng hai năm tới.
Phúc trình này cho rằng sự bùng nổ trong xây dựng chung cư cho ra đời hàng ngàn các căn hộ nhỏ (một phòng ngủ hay studio), mà chủ yếu là thu hút các nhà đầu tư, người di dân tạm thời (đặc biệt là du học sinh), người độc thân trẻ và các cặp vợ chồng mới.
Nhưng phúc trình này cho rằng hầu hết nhu cầu nhà ở trong những năm tới đến từ những đôi vợ chồng trẻ bước vào giai đoạn xây dựng một gia đình thực sự, nghĩa là họ sẽ cần những căn hộ từ hai đến ba phòng, mà các nhà thầu xây dựng không mấy quan tâm trong những năm gần đây.
Hệ quả là trên thị trường loại hình chung cư sẽ vừa thừa, vừa thiếu.
Theo phúc trình thì ‘mười ngàn nhà đầu tư’ đã đổ tiền vào các căn hộ nhỏ sẽ là ‘nạn nhân chính’ khi các căn hộ nhỏ tuột giá thê thảm so với số tiền họ bỏ ra vì cung nhiều hơn cầu trên thị trường.
"Một cuộc khủng hoảng tài chánh như một hệ quả, sẽ đem đến cho người mua nhà một cú sốc," phúc trình này cho biết.
"Cú sốc này sẽ nói với người mua nhà và các nhà đầu tư rằng các giả định chính đã dẫn đến quyết định đầu tư của họ, rằng giá nhà ở chỉ có thể đi lên, là không chính xác."
Và có thể dự đoán, các ngân hàng không tiếp tục các khoản vay, viễn cảnh nhiều nhà đầu tư sẽ chịu mất tiền đặt cọc để bỏ chạy.
"Thị trường địa ốc tùy thuộc vào niềm tin của người mua, và niềm tin đó đang lung lay," Chủ tịch WBP Greville Pabst
Nhưng "sự bùng nổ trong xây dựng căn hộ trong các tòa nhà dân cư cao tầng không thực sự liên quan đến việc giải quyết cuộc khủng hoảng khả năng mua nhà ở Sydney và Melbourne," tác giả của phúc trình từ Đại học Monash, Tiến sĩ Bob Birrell và David McCloskey cho biết.
Đối với căn hộ, Ngân hàng Quốc gia Úc (National Australia Bank, NAB) dự báo giá sẽ tuột đồng loạt ở các thành phố chính.
NAB tiên đoán giá chung cư tại Sydney sụt 0,6%, còn Melbourne sụt đến 3% theo sau sự bùng nổ hàng loạt các công trình xây dựng.
Riêng tại Melbourne, công ty định giá địa ốc WBP Property Group tiên đoán giá chung cư ở đây có thể hạ đến 4%.
WBP định giá các căn hộ vừa được xây xong ở Melbourne cho thấy chúng đã hạ gần 50% so giá người ta mua ban đầu.
Nhưng một số nơi khác đưa ra những tiên đoán, tuy không lạc quan, nhưng cũng không xấu quá.
Dự đoán giá chung cư sẽ sụt giảm mạnh khi hàng chục ngàn căn hộ mới sẽ xuất hiện trên thị trường trong vòng hai năm tới. Source: AAP
Thị trường đứng trước giai đoạn điều chỉnh
Dự đoán giá nhà ở Sydney sụt giảm mạnh nhất, kế đến là Melbourne, và các thành phố lớn khác cũng trong bối cảnh tương tự.
Các chuyên gia kinh tế từ NAB mới đây đã hạ dự đoán mức trung bình gia tăng giá nhà của họ tại các thành phố lớn trong năm 2016 từ 2,3 còn 1%, cho biết tình trạng diễn ra đồng loạt tại các thành phố lớn trừ Brisbane, giữa bối cảnh ngân hàng xiết chặt các điều kiện cho vay đối với các nhà đầu tư và số lượng người mua nhà ngoại quốc sụt giảm.
Giá nhà tại Sydney năm 2016 được tiên đoán chỉ tăng 0,6%, một sự mất đà rõ rệt so với con số này luôn hơn 10% trong vòng ba năm qua.
Dự báo giá nhà Melbourne 2016 tăng 2%, giảm mạnh so với năm ngoái là 11,7%.
Phúc trình của NAB cho rằng, thị trường nhà ở Brisbane biểu hiện tốt nhất với mức tăng trưởng dự đoán là 3%, vì vẫn giữ sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư ngoại quốc so với các tiểu bang khác.
Công ty định giá địa ốc WBP Property Group tiên đoán giá nhà ở khu giàu tại Sydney và Melbourne có xuống đến 10% vì người mua không yên tâm và vì luật lệ cho vay bị siết chặt.
Công ty này đưa ra con số đó sau khi tổng hợp ý kiến của một số phân tích gia cho rằng giá nhà ở hai thành phố lớn nhất của Úc này vẫn sẽ lên dù không nhiều.
Cũng theo công ty này thì giá nhà mắc tiền và các khu đang xây ở Sydney có thể hạ từ 5-10%, nhà nghỉ mát tại Melbourne có thể giảm đến 10%.
"Thị trường địa ốc tùy thuộc vào niềm tin của người mua, và niềm tin đó đang lung lay," Chủ tịch WBP Greville Pabst nói với báo Financial Review.
Ông Pabst cho biết công ty đã dựa trên những định giá họ làm gần đây, luật lệ cho vay khắc khe hơn, và lãi suất đầu tư cao hơn.
Ngân hàng ANZ dự đoán mức tăng trưởng khoảng 3% trên toàn Victoria và NSW. Kinh tế gia trưởng của ngân hàng CBA, Craig James, thì tiên đoán giá nhà sẽ đứng ở mức từ 2-5% khi thị trường có thêm nhà mới xây.
Kinh tế gia của SQM Research, Louis Christopher tiên đoán giá nhà ở Sydney sẽ tăng khoảng 4%, tại Melbourne có thể cao hơn một tí.
Còn kinh tế gia của công ty chuyên về địa ốc Domain, ông Andrew Wilson thì đưa ra con số từ 2-5% cho cả Sydney và Melbourne.
Macquarie Bank là một trong những công ty tiên đoán giá nhà sẽ xuống trong năm nay và năm 2017.
Báo cáo hồi tháng 10 năm ngoái, ngân hàng này nói giá nhà sẽ hạ khoảng 7,5% trong hai năm 2016-2017, trước khi hồi phục vào giữa năm sau của 2017.
Do sinh suất của Úc chậm lại nên số nhà mới xây và lên thị trường trong năm nay có thể dư thừa, trong khi mức tăng lương cũng chậm làm cho giá nhà ở Sydney và Melbourne nằm ngoài tầm tay của người mua.
"Mức cung mạnh cộng với mức tăng trưởng dân số chậm có nghĩa là thị trường địa ốc sẽ có một giai đoạn điều chỉnh ở trước mặt," phân tích gia của Macquarie Research, James McIntyre và Kevin Ge nói với Finacial Review.
