رامنا گوپتا از ۱۸ سالگی بدین‌سو برای خریدن خانه اول خود پس‌انداز کرده است.
خانم گوپتا که اکنون به اواسط دهه ۳۰ عمرش رسیده، اخیراً توانست یک آپارتمان دوخوابه را در ناحیه راکدیل، واقع در فاصله ۳۰ دقیقه‌ای جنوب سیدنی، خریداری کند.
این یکی از زمان‌های هیجان‌انگیز در زندگی اوست، به‌خصوص که فقط چند روز می‌شود به خانه خودش نقل مکان کرده است.
اما مانند بسیاری از قرضه‌داران مسکن در سراسر کشور، تصمیم بانک مرکزی آسترالیا (RBA) مبنی بر افزایش نرخ سود/بهره از ۰.۱ درصد به ۰.۳۵ درصد، او را نیز «مضطرب» کرده است.
بيشتر بخوانيد
بانک مرکزی آسترالیا نرخ سود را افزایش داد
نرخ رسمی سود که از نوامبر ۲۰۱۰ تابه‌حال افزایش نیافته بود، از ماه نوامبر ۲۰۲۰ بدین‌سو در ۰.۱ درصد باقی مانده بود.
اما در پی افزایش تورم، بانک مرکزی روز گذشته (سه‌شنبه، ۳ می) در جلسه ماهانه خود تصمیم گرفت که نرخ سود را با افزایش یک‌چهارم درصد (۰.۲۵ درصد) به ۰.۳۵ درصد برساند.
خانم گوپتا قرضه مسکن خود را دو بخش ثابت (۲۳۶ هزار دالر) و متغیر (۲۳۳ هزار دالر) تقسیم کرده است.
او گفت، از این‌که مقداری پس‌انداز در حساب جبرانی/آفست (offset) خود دارد و در نتیجه برای بخش متغیر قرضه خود سود کمتری می‌پردازد، احساس خوش‌بختی می‌کند.
رامنا گوپتا اخیراً آپارتمانی را در ناحیه راکدیل سیدنی خریداری کرد. Source: Supplied
اما نرخ ثابت قرضه خانم گوپتا فقط برای دو سال است و او نگران است که وقتی قرضه‌اش از نرخ ثابت خارج شود، ممکن است نرخ سود بسیار بالاتر از حالا باشد.
چرا بانک مرکزی نرخ را بالا برد؟
به باور حکومت و بانک مرکزی آسترالیا، کاهش نرخ سود به پایین سطح آن در تاریخ آسترالیا، یک اقدام اضطراری برای مهار تأثیرات همه‌گیری کرونا بر اقتصاد کشور بود.
فیلیپ لو، رییس بانک مرکزی آسترالیا، گفت قضاوت هیأت مدیره این بود که اکنون زمان مناسبی برای آغاز روند برداشتن برخی از حمایت‌های پولی فوق‌العاده است که در طول همه‌گیری کرونا اعمال شده بودند.
او همچنین تأیید کرد که نرخ سود در ماه‌های آینده فراتر از این افزایش خواهد یافت.
آقای لو روز سه‌شنبه در اعلامیه‌ای گفت: «اقتصاد قوی بودن خود را ثابت کرده است و تورم سریع‌تر و به سطحی بالاتر از حد انتظار رسیده است.»
«همچنین شواهدی وجود دارند که دستمزدها در حال رشد هستند. با توجه به این موضوع و سطح بسیار پایین نرخ سود، مناسب است روند عادی‌سازی شرایط پولی آغاز شود.»
بر اساس ارقامی که هفته گذشته منتشر شد، تورم سالانه در آسترالیا به ۵.۱ درصد و تورم پایه به ۳.۷ درصد- خیلی بالاتر از هدف دو تا سه درصدی بانک مرکزی- افزایش یافته است.
آقای لو گفت: «افزایش تورم عمدتاً دلایل جهانی دارد.»
«اما محدودیت‌های ظرفیت داخلی به طور فزاینده‌ای نقش بازی می‌کنند و فشارهای تورمی گسترده‌تر شده و شرکت‌ها آمادگی بیشتری برای انتقال هزینه‌ها به قیمت‌های مصرف‌کننده دارند.»
انتظار می‌رود در آینده نزدیک میزان تورم حتا بیشتر از این افزایش یابد.
بانک مرکزی پیش‌بینی می‌کند که تورم سالانه در ۲۰۲۲ به حدود شش درصد و تورم پایه حدود ۴.۷۵ درصد می‌رسد.
مطابق پیش‌بینی بانک مرکزی، انتظار می‌رود تورم سالانه و پایه در اواسط ۲۰۲۴ به حدود سه درصد پایین بیایند.
رییس بانک مرکزی گفت: «این پیش‌بینی‌ها مبتنی بر پیش‌فرض‌های افزایش بیشتر نرخ سود هستند.»
بانک‌های قرضه‌دهنده چه می‌کنند؟
شین اولیور، اقتصاددان ارشد شرکت ای‌ام‌پی کاپیتال (AMP Capital) انتظار دارد بانک‌ها تمام ۰.۲۵ درصد را به مشتریان شان منتقل کنند، بدین معنا که نرخ سود خود را حداقل ۰.۲۵ درصد افزایش خواهند داد.
تا اکنون هر چهار بانک بزرگ- بانک ملی آسترالیا (NAB)، کامن‌ولت، ای‌ان‌زید (ANZ) و وست‌پک- اعلام کرده‌اند که نرخ سودشان را به اندازه ۰.۲۵ درصد افزایش می‌دهند.
آقای اولیور گفت، وقتی تورم در اوج همه‌گیری کووید-۱۹ پایین بود، بانک مرکزی نرخ سود را کاهش داد تا تقاضا را در اقتصاد تحریک کند.
او گفت: «اکنون ما با مشکل برعکس روبه‌رو هستیم.»
بيشتر بخوانيد
ثابت یا متغیر: آشنایی با انواع قرضه مسکن در آسترالیا
آقای اولیور انتظار دارد که بانک مرکزی در دو جلسه ماهانه به طور پی‌هم نرخ سود را افزایش دهد و سپس تأثیر آن را بر تورم نظارت کند.
او گفت: «من فکر نمی‌کنم شاید حرکت‌های فوق تهاجمی باشیم، مگر این‌که تورم از این‌جا بسیار بالاتر برود.»
به گفته او، نرخ سود تا اواسط ۲۰۲۳ رو به افزایش خواهد بود.
او گفت: «احتمالاً تا پایان سال جاری به ۱.۵ درصد و تا اواسط سال آینده به حدود ۲ درصد خواهیم رسید.»
«من گمان می‌کنم که وقتی به حدود ۲ درصد برسیم، آن‌ها (بانک مرکزی) کاهشی را که می‌خواهند ببینند می‌بینند و مطمئن‌تر خواهند شد که تورم در حال مهار شدن است.»
تأثیر افزایش نرخ سود بر خریداران خانه اول
کامرون کوشر، مدیر مطالعات اقتصادی شرکت داده‌های املاک 'پروپ‌ترک' (PropTrack)، گفت که افزایش نرخ سود تأثیری آمیخته بر خریداران خانه اول خواهد داشت.
آقای کوشر گفت، از یک‌سو، با بالا رفتن نرخ سود، احتمال می‌رود قیمت مسکن شروع به کاهش کند، «اما از سوی دیگر، اتفاقی که می‌افتد این است که با افزایش نرخ سود، توانایی شما برای بازپرداخت قرضه مسکن بر اساس یک نرخ بسیار بالاتر از حالا ارزیابی می‌شود.»
بانک‌ها وقتی شرایط مالی متقاضیان قرضه را بررسی می‌کنند، نرخ سود را سه درصد بالاتر در نظر می‌گیرند تا مطمئن شوند آن‌ها در آینده در صورت افزایش احتمالی نرخ، از عهده بازپرداخت آن بر می‌آیند. به این ارزیابی، 'تست استرس' گفته می‌شود.
آقای کوشر گفت: «و در نهایت، این بدان معناست که شما به طور بالقوه قرضه کمتر از آن‌چه را دریافت می‌کنید که می‌توانستید قبل از شروع به افزایش نرخ سود دریافت کنید.»
تأثیر افزایش نرخ سود بر اجاره‌نشینان
آقای اولیور گفت، افزایش قیمت اجاره به میزان خانه‌های خالی اجاره‌ای/کرایی در بازار بستگی دارد. اگر تعداد خانه‌های اجاره‌ای در بازار کم باشد، قیمت بالا می‌رود و اگر زیاد باشد، قیمت ثابت می‌ماند یا پایین می‌آید. بنابراین، افزایش نرخ سود محرک اصلی افزایش قیمت اجاره پنداشته نمی‌شود.
او گفت: «تعدادی از صاحب‌خانه‌ها ممکن است [برخی از هزینه‌های اضافی مرتبط با افزایش نرخ سود] را به اجاره‌نشینان شان منتقل کنند، اما برخی دیگر ممکن است به این نتیجه برسند که به دلیل مزایای 'نگاتیو گیرینگ' (negative gearing) نیازی به این کار نیست.»
او گفت، فشار ناشی از افزایش نرخ سود بر اجاره‌نشینان بسیار کم خواهد بود.
تأثیر افزایش نرخ سود بر قرضه‌داران و خریداران احتمالی
شانتل رانگل، کارگزار (بروکر) قرضه مسکن در سازمان 'Marickville Mortgage Choice' گفت، قرضه‌داران باید تلاش کنند بر سر نرخ سود بهتر با بانک شان چانه‌زنی کنند یا به بانک دیگری بروند.
خانم رانگل گفت، قرضه‌داران همچنین می‌توانند قرضه مسکن خود را بین دو نرخ ثابت و متغیر تقسیم کنند. جزء متغیر آن به آن‌ها اجازه می‌دهد در اقساط شان پول بیشتری بپردازند و جزء ثابت آن از آن‌ها در برابر افزایش نرخ سود در آینده نزدیک محافظت می‌کند.
او گفت، با افزایش نرخ دستمزد، احتمالاً بانک‌ها استراتژی خود را برای جذب مشتریان بیشتر تغییر می‌دهند.
به گفته او، بانک‌ها ممکن است مشوق‌های نقدی برای خریداران خانه اول در نظر بگیرند و به متقاضیانی که پیش‌پرداخت کمتر دارند، در زمینه بیمه قرضه‌دهندگان تخفیف قایل شوند.
او افزود، همچنین ممکن است بانک‌ها برای خریداران خانه اول نرخ‌های اولیه پایین‌تر و برای کسانی بانک قرضه شان را تبدیل می‌کنند، پاداش‌های نقدی ارائه کنند.
او به خریداران خانه اول و کسانی که دنبال قرضه مسکن دیگری هستند، توصیه کرد که حتماً نرخ سود قرضه‌دهندگان را با هم مقایسه کنند.
