這項名為《2024 年住宅租賃修正案》對新州的租賃制度進行了重大改革，包括對於增加租金和業主拒絕租房予有寵物的租客等方面，都有改變，究竟這些改變對新州的業主和租客會帶來些甚麼影響？鄺美玲邀請了陶建文律師為大家作出剖釋。
他們會先談談早前皇家墨爾本理工大學（RMIT University）的一份最新報告建議，利用澳洲負扣稅等現有稅制，迫使物業投資者改善對房客的租屋條件的影響。
首先，皇家墨爾本理工大學的報告建議，將來出租的物業必須達致七星級的能源評級水平，業主才有資格獲得負扣稅和減少資本利得稅的減稅優惠，但律師陶建文認為這樣做是十分之不公平，因為一些原本已經擁有該出租物業的業主，由於他們並不能獲得負扣稅的優惠，所以，他們亦未必會理會這個規定，但若業主仍然是需要供樓的話，那麼，他們便被迫需要花錢來提高現時出租樓宇的能源評級水平，以符合有關規定來獲取負扣稅及其他稅務優惠，但陶建文認為這會造成「富者越富、貧者越貧」的情況。
另外，他亦認為，如果租務市場是過度監管的話，亦可能會令投資者望而卻步，同時，也可能會令投資者為了避開這些要求，轉而將其物業放置在一些短期租務市場而不是放在長期租賃市場來增加盈利，這樣，亦會進一步增加租務市場出現供應短缺的情況。同時，如果業主真的會投資在改善出租物業的能源評級要求的話，他們最終亦可能會將裝修的費用，轉嫁在租客身上，變相令租金上漲。
所以他認為，有關建議在法律上是可以執行，但對減低租務市場出現的緊張情況則未必有幫助。
與此同時，新州州議會亦在上星期（10月24日）通過了一項歷史性的租賃修正法案，禁止新州業主無故驅逐租客。
這項名為《2024 年住宅租賃修正案》，對新州的租賃制度進行了重大改革，包括對於業主在增加租金和拒絕租房予有寵物的租客等方面，都有改變。
陶律師指出，在新的租賃法底下，大部份的租約都是所謂「固定租期租約」（fixed term lease)， 或者在香港稱為「死約」。 以往，當這些固定租期租約的期限屆滿後， 業主是願意繼續租予給現時的住客而不訂立新的租約的話，他們的租約便會改變成為所謂的「生約」（periodic lease), 意思是如果雙方繼續租約的話，這份租約是可以一直維持下去。
以往，當「死約」期限屆滿前，如果業主決定不再續租的話，是可以提前通知租客， 而租客在約滿後是必須要搬走。同樣，雙方亦可以在「生約」期間，以書面通知對方不再續租。業主亦可以在沒有任何理由下，終止合約。但在新的法例下，即使在「死約」期限屆滿或者在「生約」期間，業主均不可以在沒有合理理由下終止合約。
那麼，究竟何謂「合理理由」呢？
陶律師表示，根據現時通過的法例中，一共有八項所謂「合理理由」， 包括租客違犯租約、業主要出售物業、業主要裝修物業或要收回物業自住、物業不符合某些要求、或業主不再將物業作長期出租、又或是該物業原本是給予一名僱員居住，但現時該名人士已經不再是僱員等等。
不過，陶律師指出，當業主使用任何合理理由終止租約，亦有其他限制。 例如若業主所給予的「合理理由」並非一個真實的理由而一旦被發現的話，業主將會是觸犯了刑事罪行。
另外，在業主以「合理理由」終止租約後，亦會有一段所謂「冷靜期」， 而在「冷靜期」期間，業主亦不可以將物業再次出租， 而這個「冷靜期」的長短，亦會視乎所使用的理由是甚麼而定，時間會由四星期至12個月不等。所以，陶律師指出，將來業主將物業出租後要收回物業，將會是一個非常困難的事情。
以往新州業主亦可以以租客有寵物這個理由而拒絕將物業租予有關租客，但在新的法例下，業主只是可以用一些指定的理由，拒絕租給有寵物的租客。
可以拒絕寵物的指定理由包括：如果批準住客飼養寵物，會導致過量的動物居住於所租賃物業；所租賃物業沒有適當的欄柵，沒有適量的露天空間或基於物業的特質以至動物不能受到人道對待；動物所造成的損毀有機會超過所收按金的金額；任何適用於該物業的法例，如地方政府的行政命令，分契式樓宇的附例（strata bylaws) 或社區屋苑的附例 （community bylaws），禁止於該物業飼養寵物；業主同時居住於所租賃物業；或租客不同意業主所訂立的合理飼養寵物條件。
至於如果寵物在單位內造成破壞，究竟業主又是否能夠獲得業主保險賠償呢？想知道的話，請收聽這節專訪。
*本節目內嘉賓意見並不代表本台立場，而所提供的資訊亦只可以用作參考，個別實際情況需要親自向有關方面查詢為準。
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