大多數經濟專家預計利率將在今年稍後開始下調，因為擔心房屋供應的競爭激烈，潛在買家可能會權衡現在應否入市，還是等到按揭還款額較低時。
金融市場和私人機構的經濟分析師預計，儲備銀行將在今年稍後開始減息。但他們平均預期未來 12 個月內只會減息 1 次，減 0.25厘。
儘管自 2022 年 5 月以來利率已上調 13 次，但下降幅度將不會那麼大和那麼快。
即使到 2026 年底，利率可能只比現在低約1厘 。
這可能就是預期利率的走勢。我們在疫情經濟衰退期間看到的利率，可以說是人類史上最低。
我們不太可能回到這些低點。
中性利率（Neutral interest rates）
在正常情況下，我們預期利率會高於通脹。大眾可以合理地期望因延遲開銷而得到補償。中期利率超過通脹的幅度稱為中性實質利率（neutral real rate of interest）。
當儲備銀行不試圖壓抑通脹和不刺激需求時，這個理想的利率就會適用。
儲銀使用了九種不同的方法來估計這個中性實質利率。平均結果顯示，可能會從1990年代的3%左右下降到2020年代的1%左右。
這也接近可比較國家估計的平均值。 在當今的全球金融市場中，可以預期各國都會出現類似的趨勢。 全球中性實質利率下降，可能是由於人口老化和全球的儲蓄率增加，導致的全球經濟增長率下降。
儲備銀行的目標是將通脹率平均控制在2%至3% 目標範圍的中間。因此，如果中性實質利率約為 1%，這將意味著儲銀的現金利率（銀行隔夜同業拆息）將約為 3.5%。
這大約是經濟專家對 2026 年底的預期。
商業銀行會按儲銀的現金利率，加上差額 (Margin)來設定貸款利率。
他們透過從現金利率中減去差額來設定存款利息。兩者之間的差額（以及任何費用收入），用於支付銀行的營運成本，例如工資和租用辦公室，一些貸款無法償還，並提供一些利潤。如果銀行市場競爭非常激烈，差額就會較小。
銀行通常會根據現金利率調整房屋按揭利率。如果到 2026 年底現金利率降低 1%，那麼按揭利率也可能降低約1% 。這將使 30 年期 100 萬元的貸款每月還款額減少 700 元。
減息對房屋價格的影響
如果房地產市場相當有效率，那麼這些普遍預期的利率下降，應該在很大程度上已經被投資者「定價」。這表明隨著預期實現減息，影響相對地輕微。
但若然利率下降，一些潛在的房屋買家將能夠借入更多資金。很多買家都會選擇這樣做，房屋價可能因此而推高。
這就是為何大多數經濟專家預測 2024 年房屋價將進一步上升。雪梨的平均預期升幅為 5%，墨爾本的平均加幅為 3%。
這些升幅與預期的收入增長相符，因此買家的負擔能力不會顯著惡化。但買房屋置業不會變得更容易。
世界各地都出現類似的預期減息，導致房屋價格上升的情況。
租客可能希望房東因減息而減租金。但他們可能會失望。加租不是因為利率上升，而是因為空置率低。由於人口強勁增長，這種情況不太可能很快改變。
全澳房屋租金飆升，專家指與供應不足有關 Source: AAP
買家應該怎麼辦？
試圖智勝市場的想法不太可能奏效。
等待利率下降而不購買夢想家園可能是個錯誤。但出於恐懼房屋價進一步上升，而恐慌性購買不想買的物業也可能是錯誤。
本文作者：坎培拉大學（University of Canberra ) 政治、經濟與社會學院資深講師霍金斯（John Hawkins），坎培拉大學助理教授阿普爾蓋特（Craig Applegate）。
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