在维州，一家房地产开发商委托另一家建筑商实施房产建造工作。建筑商破产后，一些购买带地块楼花的买家发现，交付的定金难以讨回。朗伦律师事务所Lawren Legal主任律师张卓轩就此案例，分析了购买带地块的楼花需要注意的问题。
购买带地块的楼花跟买公寓楼花法律上有什么区别？
很多消费者不知道。他们购买的House and land package（带地块的楼花合同）跟购买公寓楼楼花在法律上通常被开发商做成了不同的形式。在这个案例中，开发商则是利用了这一点绕开了法律对于消费者的保护。
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【现场说法】楼花买家该如何避免日落条款被滥用造成的损失？
House and land package在实践中，通常会被做成买卖地块一个合同，合同的双方是买家和分地的开发商；建造房屋则是另外一个单独的建筑合同，合同的双方是买家和建筑商。前者受到地产转让法律的约束，后者则受到民用建筑法律的约束。有时候开发商和建筑商是同一个实体，但是为了避免可能引发印花税事件的发生，开发商和建筑商通常至少会做成两个实体。
买家通常也比较接受先成交地块，后建造房屋，前后两份合同的模式。其本质是因为，在这种情况下，买家只需要缴纳地块的印花税。
相比之下，对于公寓楼楼花，法律上只会做一份房产交易合同，法律上只受到地产转让法律的约束。
对于合约的定金的管理，地产转让法律有着严格的规定。法律一般会要求，楼花定金的收取不可以超过合同价格的10%。在地块注册地契之前，不可以在成交前提前将定金交给卖家。一般买卖合同还会约定，定金需要放到指定的律师事务所信托账户上，而不是放到地产中介的信托账户上。
然而，民用建筑法律对于定金的最高金额和存放账户没有严格的约定。行业内指定的格式合同，一般只是重视建筑中的保险，以及建筑开工后的进度，收费，以及完工后质量返修等进行约定和监督。
上述的法律设置，给不法开发商（建筑商）提供了一个完美的空子——地块成交后，房屋建造开始前，两份合同和两部法律没有交叉监管到的部分。这从而导致定金被挪用，挪用方公司关闭或者倒闭后，消费者无法追偿的问题。
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【现场说法】建筑商破产，我的购房合同是否还有效？
如何避免这样的事件发生？
在法律实践中，我们作为律师其实很早就发现了这个漏洞，会建议我们的客户是否考虑先购买地块，再签署建筑合同，并且约定建筑定金也支付到律师信托账户；或者，直接跟一个开发商签订买卖合同，最终成交时地和建筑一起交付。不过，由于多数的建筑商，特别是大型的建筑商，他们其实还是十分看重自身的信用度，所以一般不会利用这样的空子来谋取短期的利益。消费者又非常看重这种签约模式可以省下来的印花税。因此，这样的行业操作长期下来，并没有引发大量的类似于这个恶性案例一样的情况。
由于house and land package在法律上并不违法，也没有入门门槛，在实践操作中也非常常见。因此如果要避免这样的事件发生，只能请消费者自己不要购买小开发商做的house and land package，或者自己购买地块后再寻找建筑商签署建筑合同，押金坚持放在律师信托账户等做法保护自己的利益。
如果发生了破产清算的情况下，楼花购买者的钱就真的拿不回来了吗？
一般情况下，根据约定，定金不应该被建筑商的销售代表用做其佣金。所以我认为，在本案中，如果最后查出来资金被销售代表拿去支付其佣金的话，清算师应当可以作为选择性不当支付要求销售代表返还。但是，最大的问题可能在于，这些销售代表也是随时可以做清算的皮包公司。那么，就算消费者和清算师花费大量人力物力，获得了胜诉结果，也无法从这些销售代表手上执行回来任何钱和财产。相反，如果一开始，这些定金就放在律师信托账户，并且约定清楚，律师为合同双方代持定金，任何一方未给予同意则不得放款的话，那么这些钱就最大可能性地可以返还给消费者。
在本期《现场说法》听众热线节目中，听友们还咨询了培训班的缺课不退钱条款、房子建好但还未拿到OC、买带批文的地块的注意事项等疑问，节目嘉宾、朗伦律师事务所Lawren Legal主任律师张卓轩均做了详细解答。请您点击收听完整内容。
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【现场说法】购买带地块的楼花时需要注意哪些问题？
SBS Chinese
23/08/202229:44
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