评级机构穆迪（Moody’s）近日发布了一份关于澳大利亚房产可负担性的评估报告。报告作者、穆迪政策分析师陈思（Si Chen）告诉SBS中文普通话，尽管房价出现下行趋势，但到2022年底，澳大利亚的住房可负担性将持续恶化。
要点：
- 穆迪报告显示，尽管澳大利亚房价出现下行趋势，但这并不能改善住房的可负担性。
- 所有首府城市的住房可负担性均出现下降，悉尼仍是最不可负担的城市。
- 相较公寓，独立屋的可负担性更差。
穆迪报告称，由于利率上升，澳大利亚的住房可负担能力已经出现恶化，并将在整个2022年持续这一趋势。若官方利率调涨至2.85%，需要房价下降幅度达到22%，住房的可负担能力才能与今年五月的水平持平。
陈思表示，根据穆迪模型，尽管家庭收入将会上升，但这并不足以改善澳大利亚人对住房的负担能力。
“我们预计住房负担能力将恶化，因为澳大利亚储备银行利率上涨的幅度很快，”他说。
“截至2022年5月，即澳储行首次上调此前只有0.1%的历史最低现金利率时，我们的确看到了澳大利亚房价的下降。”
然而，穆迪报告显示，在五月份，澳大利亚家庭平均需要月收入的26.8%以偿还新的抵押贷款，这比一月份时的25.7%有所增加。
为什么房价下行，可负担性反而下降了？
陈思向SBS中文普通话表示：“当房价下降时，会对住房可负担性产生积极影响。五月份利率首次上升的时候，我们的确看到了澳大利亚的房价下跌。”
但是，在通货膨胀压力下，利率将继续上升。我们相信，房价下跌的速度不会像利率上升那么快。
穆迪的模型对标准浮动利率下典型的25年期首次抵押贷款的每月还款额度、房价中位数和平均家庭收入进行了分析，评估了房价下跌、利率上升情况下的几种不同情景。
如果利率上涨到许多经济学家预计的2.85%，除非房价下降22%，否则住房可负担能力将继续恶化——而这个幅度要远远高于穆迪对房价下行的预期。
陈思表示：“虽然家庭收入现在正在改善，比如去年有所增长，这是由澳大利亚强劲的经济支撑的，还有3.9%的低失业率——这是自1974年以来的最低水平。”
“虽然这将为家庭收入提供良好的支持，但是这将被不断上涨的利率所掩盖。”
尽管家庭收入正在增加，但在利率上升和通货膨胀高企的前提下，这并不足改善住房的可负担性。
穆迪通过家庭收入之于新的抵押贷款的偿还比例来衡量住房可负担性。报告显示，平均而言，有两份收入的澳大利亚家庭需要26.8%的月收入来支付一笔五月底开始的新贷款，高于一月份的25.7%。
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所有首府城市的住房负担能力均出现恶化
陈思表示，在2022年内，相较而言，澳大利亚首府城市住房可负担性的恶化程度要更大。
悉尼是可负担性最差的城市，五月份的新借款人需要家庭收入的37%以偿还抵押贷款。
“悉尼是最不可负担的城市，这是因为悉尼房价高昂，人们的确需要最高的月收入来支付贷款，”他说。
墨尔本排在第二位（29.8%），高于布里斯班（23.1%）、阿德莱德（23.1%）和珀斯（16.3%）。
除了珀斯之外，在所有首府城市，与十年平均值相比，澳大利亚人都需要拿出更高比例的家庭收入用来偿还贷款。
六月初，澳大利亚储备银行将现金利率调涨至0.85%，提高0.5个百分点。经济学家普遍预测，这并非澳储行的加息顶点，在本年内，现金利率将会进一步上涨。
独立屋比公寓的可负担性要差很多
穆迪报告显示，与公寓相比，独立屋的可负担性更差。
“根据我们的衡量标准，在过去十年，独立屋的确是价格最高的”，陈思说，“但公寓实际上很不一样。公寓依然接近于过去十年的水平，住房的可负担性处于市场的顶端。”
“原因是，房价在过去几年里升值了很多。对于澳大利亚来说，这是30%。对于悉尼，我们在过去两年里看到了50%、或每年25%的房价上涨。如果你对比一下悉尼公寓的升值，它只有10%。”
根据这份报告，在澳大利亚，五月份的独立屋买家平均需要30.2%的家庭收入来偿还抵押贷款，而公寓买家则需要21.4%。
Researchers have warned home price increases risks boosting household leverage-to-GDP ratios. (AAP) Source: AAP
在悉尼，独立屋和公寓的可负担性的差距最为明显。在五月，独立屋买家偿还贷款，需要花费家庭收入的47.1%。而对于公寓买家来说，这个数值是26.6%。
“在住房可负担性方面，你可以看到独立屋可负担性的明显恶化。但是对于公寓来说，我感觉这是温和的。所以这就是为什么在过去几十年里，独立屋的可负担性是我们讨论最多的，也是最差的。而且，它可能持续恶化。”陈思说。
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【专访】穆迪分析师：为什么澳洲房价要降，但人们却更买不起房了？
SBS Chinese
29/06/202208:56
