留学生返澳学习，租房困难，买房成为一些人的选择。在本期《现场说法》听众热线节目中，Auslaw澳和律业管理合伙人林汇铭律师和听友们聊了聊留学生在澳买房（以昆州为例）的话题。
留学生或留学生的父母可以在澳洲买房吗？
答案是可以。任何人都可以在澳洲买房，只是会因为身份的不同而受到一些限制。你如果不是澳洲公民或永久居民，通常只能买新房，不可以买二手房。也就是说，如果你是临时居民或纯海外人士，那你在澳洲购房前，需要先满足一些额外的条件，而这两类人群还会受到外国投资审查委员会（FIRB）的购房审核。
什么是临时居民？
临时居民：持有临时签证，且有效时间超过12个月的群体，比如签证时间超过12个月的学生签证和485毕业生临时工作签证的群体，这些人属于临时居民，又或者是居住在澳洲、已经递出澳洲永久居留签证申请，且持有Bridging Visa过桥签证的人，并有权在澳洲居留到永居申请完成。以上这两类群体都属于临时居民。
显而易见，我们的澳洲留学生属于第一种临时居民，也就是说，留学生在澳洲可以购买空地用于建房，也可以购买新房和楼花用于自住和出租。
什么是纯海外人士？
纯海外人士是指没有居住在澳洲，或者没有持有任何澳洲签证的人，严格来说，指持有12个月以下签证的人，比如持有澳洲旅游签证的人士，也属于纯海外人士。
留学生买房的年龄限制
留学生在澳购房一般需要18周岁以上，其他没有严格的年龄限制。但是年纪较小没有足够收入的学生如需办理贷款购房，可能会面临不小的障碍。特别是考虑到全职学生的收入非常有限。因此，如果需要办理贷款，还是需要有足够经济来源的人士买房较为稳妥。如果以父母名义购房，则可在申请FIRB许可后购买澳洲新房或楼花。
留学生可以买二手房吗？与买新房有什么区别？
根据FIRB规定，持有500留学签证的留学生（允许其在澳洲合法持续逗留十二月以上）被认定为澳洲临时居民，可以购买一套二手房作为自住用途(即该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所)。需要注意以下几点：
- 签证到期或离境3个月内需要卖出（即在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业）；
- 均需要申请FIRB审核，根据房价申请费各不相同，100万以内的房子申请费为13200澳元；
- 不可以出租、分租，否则视为违反FIRB规定（即该居民不得出租此物业或其中任一部分，同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住）；
- 在留学生签证过期后，如非法继续持有该二手物业，根据法律的规定被查处将面临最高12.75万澳元的罚金或三年监禁，他们还将可能被处罚购房价格的25%。
提示：留学生在购买二手房时，建议在合同上加入“Subject to FIRB”条款，即如果在28-45天之内，FIRB申请未获批准则合同自动终止，已付的定金应该全额退回。
留学生买二手房和新房的法律区别
二手房的竞争比起新房和楼花可能更为激烈。
一般来说，楼花和新房是定价销售，而二手房一般为出价或拍卖等形式出售，简单来说即价高者得。
同时，如果购房者递交了海外人士买房许可FIRB申请最后却未能拍得该二手房，那FIRB的申请费是不退的。
目前，FIRB批准函内会注明购买该物业的最高价限制，如果最后拍得的价格超过FIRB批准函，可能会面临额外的费用。因此，在购买二手房时可能需要更多的技巧及准备工作。
留学生可以贷款买房吗？
如果留学生买房准备要办贷款，那么在购买前请务必联系好自己的贷款经理和律师，了解相应政策后在进行购买。因为银行在办理贷款业务时主要看房屋的价值及贷款人的还款能力，那么作为在澳的全职学生，是很难达到银行贷款的收入要求的。尤其是留学生在澳每周仅有20小时的合法打工时间（注：疫情期间取消打工时间限制的特别政策将于2023年中截止）。但是，部分银行或基金公司接受留学生父母作借款人或作担保的贷款方案。无论留学生以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。
此外，如果贷款比例超过80%的话，是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明，贷款还款的期限一般是30年。因此，留学生购买二手房务必准备好充足的资金，寻求贷款经理的融资建议等。
留学生买房的费用有哪些？成功购房后，每年要交的政府费用有哪些？
除了房款外，以下举例说明留学生买房交割前/交割时需要支付的费用。
来自天津的留学生小白，她在昆士兰大学就读化学研究生，也打算长期在布里斯班生活发展，父母便打算资助小白购买一套80万澳元的房产为例（无论新房或二手房，并不影响税务与费用），作为首次置业的自住房，那么应缴的相关费用（无贷款前提下）预估为：
- FIRB申请费：约13200澳元（假设开发商或卖家未获得FIRB豁免）
- 产权注册费(titles registration)：约2357澳元
- 基础印花税 (transfer duty)：约21850澳元
- 海外人附加印花税 (AFAD)：约56000澳元
- 律师费：约1500澳元
房产交割后，每年维护费和政府费用是什么？
- 土地税（land tax）：土地税每年都需要交，本土人士自住房免征。海外人士购买house，地税会稍高一点；如果购买公寓，由于是所有业主共同拥有土地，所以分担到每位业主头上很少，几乎可以忽略不计。自2017年7月1日起海外投资者每年缴纳的土地税从0.75%增长到2%。
- 物业管理费（strata fee）：公寓、townhouse等需要交物管费，带土地的独立house不需要交物管费。每个楼盘不一样，大约每季度几百澳元。
- 市政费（council rate）：不同的楼盘不一样，一般每年大约要交$1200，但有时开发商会提供。
- 污水费（Water rate）：每年$1000-1200，但有时会开发商提供。
留学生可以和父母联名购买澳洲房产吗？
许多客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适：自己一个人的名字，父母的名字还是孩子的名字呢？主要分为以下两种方式：
- 共同共有（Joint Tenancy）：在联名购房时，除非购房者作出特别声明，一般都会按照共同共有来签订购房合同。所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。此外，共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了很多法律的手续。如果其中一方过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。
- 按份共有（Tenancy in Common）：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。此外，联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。还需要注意的是，如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。
父母出资为留学生子女购买澳洲房产，如何保护父母的利益？
出于税务和资产保护方面的考虑，也有很多投资人会采用家庭信托基金（Family Trust）或房产投资信托基金（Property Investment Trust）的形式来买房。它有以下的好处：
- 允许将实际出资者和产权所有人区分，也允许将资产所有人和受益人分离，假如在离婚、继承或遭遇相关法律纠纷的情况下，达到保护资产的目的；
- 允许将信托基金内产生的收入分配给家庭成员来减税；
- 允许将资产传递给后代而避免交遗产税。
此外，衡平法救济是在澳洲托伦斯土地登记制度（Torrens Title System）中一下特殊的救济方式。衡平法是澳大利亚普通法的一大特色，法官被允许在公平合理的原则下，运用自由裁量权作出公平的判决。因此，父母和子女产生财产纠纷时，即使实际出资人不是法律上的产权所有人，那么在充足证据的证明下，实际出资人仍可获得房产的产权和收益，从而对房产进行处置和分配。
在节目中，听友们还咨询了无遗嘱情况下继承自住房顺序、遗嘱或全权委托书丢失、永居签证到期未续、遭受克扣工资和职场霸凌、离婚后孩子监护权及财产分割的时间限制等问题，林汇铭律师均做了详细解答。请您点击收听完整内容。
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【现场说法】留学生在澳洲可买二手房吗？与买新房有什么区别？
SBS Chinese
20/02/202331:20
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