随着许多澳大利亚人越来越难以拥有住房，“租房投资（rentvesting）”被吹捧为救星。
租房投资是指自己租房居住，同时在更便宜的地方购买一处投资性房产并出租。
理想情况下，“租房投资者”可以享受投资房产的资本收益，同时住在他们真正想住的地方，这样他们就可以套现，日后再升级到梦想中的房子。
这似乎是玩转房地产市场的一种精明方法。但这种投资策略有何风险？这种做法的广泛采用会对澳大利亚的住房负担能力产生怎样的影响？
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水涨船高 但高度不一
租房投资的目标是现在购买便宜的房产，获得预期的资本收益，然后搬进更理想的房子。其希望是能够尽早踏上购房第一步，这样整个购房过程不会遥不可及。
然而，这一策略的第一个问题是，房地产的资本收益并不总是平等的。
一般来说，对于租房投资者来说，相对来说，最便宜的房产是偏远地区的房屋或城市的公寓。但偏远地区住房和公寓物业的升值速度，往往比租房投资者希望他朝住进的内城区房屋的升值速度要慢。他们可能踏上了购房的阶梯，但阶梯本身却在慢慢朝不同方向离去。
潜在的租房投资者还应意识到，“外地”买家的投资回报往往比当地人的低得多——无论是资本收益还是租金收益。外地人不了解当地的市场趋势，不知道要避开哪些街区，也无法有效地远程监控他们的投资。
通过投资城市公寓来避开偏远地区这种方式本身就有困难。高额、意外的维护费用以及糟糕的物业管理是常见的投诉。
有学者认为，租房投资是一个新兴现象，其流行程度和影响尚待正式的学术研究。 Source: AAP
不同的成本带来不同的回报
潜在的租房投资者或许应该投资一些更直接的东西，比如股票。毕竟，近几十年来澳大利亚的股票回报率一直高于房地产回报率。
然而，贷款投资房地产比借钱投资股市要容易得多。杠杆是投资者的秘密武器。例如，如果房价每年上涨10%，那么使用抵押贷款和购买价值100万澳元房产的10万澳元首付，你或将获得100%的股本回报率（扣除成本）。
但尽管投资者和房主都能获得相同的基本回报，他们的成本可能会有很大差异。首先，与出售主要居所的人不同，房地产投资者需要就房产销售所得缴纳资本利得税。银行向投资者收取的抵押贷款利率通常高于向房主收取的抵押贷款利率。
有时，澳大利亚审慎监管局还会对银行投资性房地产贷款设置上限，这使得抵押贷款融资变得更加困难。
高杠杆的房产也需要抵押贷款保险。投资者可能需要针对房产本身购买更高的保险，这反映出投资房产所涉及的风险更高。然后，你还必须支付管理市政费、物业费以及定期和意外的维护费用等等。
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负扣税能带来好处吗？
那么负扣税又如何呢？房地产投资者其房产如果产生损失，可以从其他收入的税款中扣除这些成本。
但负扣税惠及有高额税单的高收入者更多。澳大利亚人的个人收入中位数约为55000澳元，需纳税约8000澳元——这个金额对于抵消投资性房地产损失来说并不多。
整体来说，虽然负扣税有助于分担管理房产的常规成本，但它不会改变预期的资本收益。
从最终计算结果来看，一套投资性房产最终给租房投资者带来的收益，可能远远低于他们仅仅购买第一套房子所能获得的收益。
Source: AAP
对住房负担能力的影响
租房投资是一个新兴现象，其流行程度和影响尚待正式的学术研究。但经济学家可能会推测其对房地产市场更为广泛的影响。
最简单的分析表明，租房投资者租用一处出租物业，同时向市场提供另一处出租物业。相反，如果他们买了一套房，他们就会腾出一套出租房，同时另一套房产从市场上撤下。在这种情况下，即使大规模租房投资，也不会对房地产市场产生任何净效应。
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但更为仔细的视角可能会考虑租房投资者在哪里租房以及在哪里投资。他们或许最有可能在已拥挤不堪的内城区租房，但在其他首次购房者愿意居住的地区购买投资房。
这将增加城市的租房需求，减少地区自住房的供应，从而降低双方的住房负担能力。
当然，如果这些租房投资者最终都能在房地产市场更上一层楼——在该地区卖出房产，在城市买入——这种影响就会逆转。从更长远角度来看，租房投资者最终不会产生太大影响。
我们仍然需要更多的房子
租房投资并不是解决澳大利亚房地产市场困境的灵丹妙药。潜在投资者应该权衡房地产投资的收益和其巨大的成本和风险。此外，他们还需要仔细考虑一个显而易见的选择：直接购买他们的第一套住房。
我们有充分的理由警惕又一个涉及房地产市场的快速致富计划。
总而言之，我们不应该批评在房地产市场困境中寻找出路的人，而应该加倍努力增加住房供应。
本文作者：
詹姆斯·格雷汉姆（James Graham）
悉尼大学（University of Sydney）经济学讲师
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